全国法拍房挂拍量再创新高。
近期,中指研究院发布的数据显示,2022年,我国法拍房共挂拍60.6万套,同比增长35.7%,全国法拍房市场规模已经增至1.4万亿元。不过,但受法拍房限购政策、楼市下行等因素影响,2022年法拍房市场成交量不升反降,共成交11.8万套,同比下降14.9%。
法拍房,即“法院强制执行拍卖的不动产”。当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时,债权人通过司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下不动产进行拍卖,以拍卖所得款项来偿还债务。
因为不动产拍卖属于债务纠纷的处置结果,因此,法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后性。中指研究院认为,2022年,我国经济下行压力较大,涉及债务纠纷的不动产数量出现上行趋势,预计破产案件企业数较多的省市,后续法拍房挂拍量或出现一定增长。
住宅法拍房突破30万套
中指研究院发布的数据显示,2022年全国法拍房共挂拍60.6万套(按标的物统计,同一标的物,跨平台跨拍次仅统计一次),同比2021年44.7万套增长了35.7%,挂拍总金额约1.4万亿元,同比增长18.6%。可供对比的是,2022年全国商品房销售金额为13.3万亿元。
根据中指院的统计,法拍房的物业类型包括住宅、商业、工业、土地、其他。其中,住宅的挂拍套数最多,2022年共挂拍31.7万套,同比增长34.6%,占比52.3%;其次是商业,2022年挂拍套数为20.1万套,占比33.1%。
值得注意的是,挂拍量快速增长的同时,法拍房的成交量却处于下降态势。
中指研究院的数据显示,2022年全国法拍房共成交11.8万套,较2021年的13.8万套同比下降14.9%。从全国范围来看,法拍房的成交率整体较低,按套数计算,2021年成交率为30.9%,2022年降至19.4%。也就是说,2022年,挂拍的10套房中,成功拍卖的仅两套。
成交价方面,折价率(=房屋成交价/评估价)是衡量拍卖折扣的数据,折价率越高,说明成交折扣越少,拍卖标的的成交价相对越高;反之,折价率越低,成交的折扣越多,拍卖标的的成交价越低。从物业类型来看,土地的折价率最高,住宅、商业的折价率较低。中指研究院统计的数据显示,2022年住宅、商业、工业类物业的折价率分别为84.8%、71.9%,84.6%,均下降了5个百分点左右。也就是说,2022年,住宅、商业、工业类房产卖出了更低的价钱。
四川省挂拍量最高
从各省份的法拍房挂拍量来看,2022年四川省挂拍6.6万套,是全国法拍房挂拍数量最多的省份,其次是,广东、河南、江苏,挂拍量均超过了4万套。另外,2022年,四川、重庆两地挂拍量同比增长均超80%,增长较快。
成交量方面,2022年,江苏、广东、浙江、四川4省法拍房成交量均超1万套,处在较高水平,其中成交量最高的省份为广东,共成交1.4万套,同比下降4.3%。整体来看,法拍房成交量多集中在经济发达省市。
分城市来看,法拍房市场主要集中于二线城市。2022年,挂拍量前20城中,二线城市数量为12个,重庆挂拍量最高,约3.2万套,其次是成都、佛山、杭州、北京、长沙、苏州。成交套数最多的城市为杭州,其次是北京、宁波、温州、金华。
中指研究院的研究报告认为,由于法拍房主要源自债务纠纷,法拍房挂拍量较高的城市多位于近年破产企业数量较多的中西部、长三角、珠三角区域。而东部沿海区域的长三角、珠三角核心城市整体经济活跃度高,虽破产中小企业量较多,但法拍房价值认可度仍较高,法拍房成交量、成交折价率相对较高。
同时,中指研究院也提到,法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应,普遍需要6个月或更长时间。2022年,我国经济下行压力较大,涉及债务纠纷的不动产数量出现上行趋势,据最高法院统计,2023年1月,全国在审破产案件企业数达2335个,其中浙江破产企业数量达391个,预计破产案件企业数较多的省市,后续法拍房挂拍量或出现一定增长。
法拍房限购政策收紧
对于法拍房挂牌量攀升,成交量却下降的原因,中指研究院认为,2022年法拍房限购政策的出台、房地产市场整体下行,共同导致了法拍房市场成交量出现下行。
法拍房逐步进入大众视野,得益于2016年线上法拍交易平台的建立。彼时,最高人民法院规定,“人民法院以拍卖方式处置财产的,应当采取网络司法拍卖方式”,该规定于2017年1月1日起实施。此后,淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、京产权交易所七家法拍平台相继开始运营。
早期,法拍房交易不受限购政策约束,同时法拍房通常相比市场价有一定折扣,且与二手房相比无需中介佣金,成为市场“捡漏”优质资产的渠道,获得较高关注度。不过,2013年起,广州、深圳、北京等部分重点城市陆续收紧法拍房限购政策,竞买人需要拥有购房资格。2021年上半年,受房地产市场热度较高影响,上海、杭州等热点城市也陆续收紧法拍房限购政策,法拍房的准入门槛也随之变高。
相较于二手房等交易方式,法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣,值得一提的是,法拍房交易也存在一些隐性风险。例如,在挂拍阶段,执行法院会同步展示房屋信息,但仍有许多重要信息未明确告知,包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题,需竞买者自行调查判断。基于此,尽管法拍房关注度有所提高,流拍率却依然居高不下,多数人持观望态度。
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