年报解读| 建业地产：2022年合同销售金额下降6成，全年交付63个项目

　　3月31日晚间，建业地产（HK00832，股价0.22港元，市值6.69亿港元）公布2022年度业绩。报告期内，建业地产重资产合同销售金额为240.49亿元，同比减少约60.0%，年度亏损约78.19亿元。

　　销售金额同比减少60%

　　根据年报，建业地产2022年重资产合同销售金额约240.49亿元，重资产合同销售面积约为344.9万平方米，同比分别减少60%和57.8%。

　　建业地产的毛利由2021年约约68.11亿元减少72.1%至2022年的约19.01亿元；毛利率则由2021年的16.2%减少8.3个百分点至2022年的7.9%。建业地产解释，主要由于疫情期间打折销售的物业项目陆续交付结转导致；为了促进销售，建业地产对商业性质的公寓及车位实行重点去化政策，交付物业平均售价下降，导致相应的毛利降低。

　　截至2022年底，建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约43.52亿元（2021年12月31日约98.48亿元），净借贷总额约193.09亿元（2021年12月31日约120.92亿元），净借贷比率为580.2%（2021年12月31日94.9%）。

　　值得注意的是，建业地产2022年的年度亏损约78.19亿元（2021年溢利约12.53亿元），权益持有人应占亏损约75.61亿元，而2021年12月31日建业地产权益持有人应占溢利约6.05亿元。

　　该公司解释：“主要是受宏观经济形势、疫情不断反覆及房地产市场下行的综合影响，导致建业地产整体收入和毛利同比下降；建业地产持有的投资性房地产公平价值减少；以及存货和应收款项减值准备上升。”

　　河南市场占有率降至3.5%

　　截至2022年12月31日，建业地产在建项目184个，其中位于郑州24个、河南省其他城市共157个及海南省3个，在建项目总建筑面积约2832.5万平方米。按合同金额计算，建业地产2022年在河南省市场占有率为3.5%，而2021年为6.9%。

　　建业地产的收益由2021年约419.59亿元减少42.6%至2022年约240.83亿元，来自物业销售的收入由2021年约407.09亿元减少42.4%至2022年约234.67亿元。而平均售价（不包括地库车位）则从2021年的每平方米6856元减少7.2%至2022年的每平方米6360元，令整体物业销售收益出现跌幅。

　　整体物业销售毛利率由2021年的14.8%减少7.8个百分点至2022年的7.0%。

　　物业租赁收益由2021年约2.03亿元减少33.1%至2022年约1.36亿元，建业地产认为，主要由于整体宏观经济市场表现疲弱及疫情影响，导致部分商户退租，同时建业地产也向部分商户提供了租金减免。

　　来自酒店经营的收入由2021年约2.86亿元减少18.9%至2022年约2.32亿元，主要由于全年受疫情反复的影响，河南多个城市的房间入住率及餐饮需求均因此下降。

　　交付方面，2022年建业地产共有63个项目交付，建筑面积约574.4万平方米。

　　根据年报，2022年建业地产通过招拍挂和股权合作等方式获取土地约19.5万平方米，新增储备建筑面积约61.5万平方米。截至2022年12月31日，建业地产拥有土地储备建筑面积约4698万平方米，其中权益建筑面积约3400万平方米。

　　建业地产在年报中说：“2023年整体市场预计呈现基本平稳、逐步复甦的态势，随着复工复产、保交楼资金落地，市场信心逐步修复。基于市场预测及现金流情况，公司2023年将利用政府支持楼市回暖的积极信号，自上而下推动有利支援政策落地；自下而上继续突破创新盘活方式；推行‘责任成本’和‘最优成本’双目标管理；实行多种创新融资模式，建业地产正在考虑对离岸债务实施债务管理措施；严格执行费率管控；持续推动不动产的运营效率和收益水平。”

　　“在行业乍暖还寒，曙光初现时刻，公司将始终倾尽全力为河南省经济发展贡献力量。”