西安住建局确认暂停二手房参考价，部分楼盘均价涨幅超万元

21世纪经济报道记者 凌晨 西安报道

近日，西安疑似取消二手房成交参考价一事引发关注。

7月6日，为了进一步了解情况，21世纪经济报道记者致电西安市住建局，相关工作人员回复称：“目前还没有出台相关官方文件，但二手房指导价确实短期内暂停发布了，考虑到房地产市场的波动性，不排除以后会继续发布的情况。”

此外，近期多篇公开报道中显示，西安市住建局一工作人员称，目前暂停发布参考价，部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。

事实上，在本次暂停发布参考价前，西安市已分别于2021年7月、10月发布过两批次住宅小区二手住房成交参考价格，涉及城六区超200个楼盘。

“与深圳此前的做法类似，西安暂停二手房参考价是一个政策放松的信号，这也跟当下市场政策整体放松的大基调相匹配。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，“对西安来说，这会释放出一部分二手房市场的交易空间，同时刺激需求，帮助市场恢复。”

“对西安房地产市场来说，这是个利好，现在也需要宽松政策来刺激市场。”陕西省房地产研究会会长王圣学说道，“同时，参考价是一种短期调节手段，长期来看，房地产市场真实交易价格最终会浮出水面。”

国内第一个发布二手房参考价的城市是深圳。2021年2月，深圳市住建局发布消息，建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的参考价。

“二手房参考价的后坐力很强，即便是一线城市深圳，政策发布后二手房市场也开始急剧降温。”一业内人士说道。

深圳市房地产信息平台中的一组数据也印证了上述说法。据悉，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比减少57.3%，创下近15年的新低。

与深圳情况相似，二手房参考价政策出台后，西安二手房市场一度持续降温。

国家统计局数据显示，2021年10月，西安二手房价格指数首次出现下跌。到2022年，除了因1月份疫情影响数据为零外，二手房连跌4个月。

具体到小区来看，以保利曲江春天里为例，二手房交易网站数据显示，2021年7月，小区挂牌历史最高价为27480元/㎡。政策发布后，小区二手房参考价为16930元/㎡。

上述小区不是个例。去年7月，城六区二手房价动辄15000元/㎡起。而在成交参考价名单中，高新区最低13209元/㎡，曲江新区最低13319元/㎡，雁塔区最低10914元/㎡，浐灞生态区最低9360元/㎡，航天基地最低11996元/㎡……

如此参考价给二手房市场泼了一盆冷水。

“参考价发布后，很多‘超价’房源业主都要求下架。首批指导价小区出台当天，我们店就收到了近20位业主下架房源的要求。”西安市曲江新区一房产中介说道。

上述中介认为，二手房参考成交价格较低，卖家待价而沽、买家伺机而动，供需价格错位导致很多房源无法交易。

同时，比价格压制更具威力的还有控贷。

“减量不减价，二手房交易量的确有所回落，但成功交易的房屋基本上都是真实价格而非较低的参考价。”西安市莲湖区一房地产中介说。

有媒体甚至报道过，西安业主卖房捆绑出售380万元毕加索假画。

事实上，由于房屋交易价格按照参考价来计算，二手房银行贷款额度被压缩。若房屋真实交易价格仍未变化，则间接提高真实首付，这使得不少购房者只能持币观望。

“二手房成交参考价的确浇灭了市场热情，直到现在，市场也没有恢复到去年同期水平。”王圣学说道，“二手房成交参考价取消是值得肯定的，甚至西安应更早更快取消，以此提振购房者信心，满足市场刚需改善购房需求。”

值得注意的是，6月初，各中介平台对名单内小区挂牌价格依然以参考价为准。

自6月底，二手房成交参考价陆续从西安多个二手房交易平台上消失。如今，随着西安市住建局工作人员的回应，二手房成交参考价确认暂停发布后，已有多个房源对挂牌价格进行调整，其中不乏挂牌均价涨幅超万元的小区。

比如，高新区枫林绿洲，6月初依然沿用首批名单中成交参考价为23755元/㎡，如今二手房交易平台挂牌价已达34014元/㎡（截至2022年7月6日），前后价差高达10259元。

位于雁塔区的天地源枫林意树，6月初也展现的是成交参考价25838元/㎡，如今二手房交易平台挂牌价已达35624元/㎡（截至2022年7月6日），前后价差高达9786元。

同时，在进入参考价名单的200余小区中，多数价格变动区间在2000-6000元不等。以曲江新区的千林郡为例，官方成交参考价为15077元/㎡，如今二手房交易平台挂牌价为20655元/㎡，价差约为5000元左右。

此外，相较此前的参考价，未央区保利心语花园、高新区天朗蓝湖树、万科翡翠天誉等小区挂牌价格差也在3000-5000元不等。

“明确参考价退场后，平台基本都能展示出贴近实际成交价的挂牌价。”上述中介对记者表示，“实际上，早在一两个月之前，银行贷款已按照实际成交价而非参考价来评估了。”

“相比5月，我们现在一个店的带看量和成交量已经翻倍。”浐灞生态区一房屋中介说道，“尤其是年轻购房者，刚需偏多，200万元以内的两室或小三室流通速度也在加快。”

“参考价暂停会促进二手房市场活跃，具体体现便是成交量上涨。”严跃进说。

值得一提的是，二手房市场早已成为西安房地产调控的重要板块之一。早在5月28日，西安市便发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，其中明确提到“促进二手住房流通”。

同时，受整体房地产市场降温影响，自5月下旬开始，西安市多家银行便传出“认房不认贷”“认房不认价（参考价）”的消息。

伴随着贷款力度增强、房屋交易价格回归，卖家卖房意愿增强、买家也不必承担“首付增高”的风险，二手房市场活跃度进一步提高。

“二手房流通性增强，有益于西安整体房地产市场的恢复。”王圣学说道，“至于后续市场如何反应，还需时间进行观察。”