关于当前房地产市场 王石、冯仑最新发声

　　继近期中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确三大政策支持方向后，多地密集调整优化购房政策。

　　对于房地产市场今后的走向，万通集团创始人冯仑和万科集团创始人、深石集团创始人王石近日在出席由上海高金金融研究院民营经济研究中心、高净值研究院举办的七月大咖课时，分享了他们对当前房地产市场的看法和未来走势的预判。

　　王石：中国房地产处于调整期间 相信政策出台可以克服挑战

　　对于当下房地产市场是否已经处在拐点，王石提到，中国房地产目前处于调整期，会面临如流动性问题在内的诸多挑战，但我们有着庞大的市场，同时相关政策的出台，相信是可以克服挑战的。

　　对于房地产行业未来的发展机会，王石提到，房地产大规模的建设、拆迁已经过去了，整个城市中心功能需求的改变现在才刚开始。对企业而言，其中存在着许多机遇。比如双碳在国内有着非常多的应用场景，也是国家的发展方向，会诞生许多相关领域的企业，应给予关注。

　　对于企业实现长期增长目标的关键要素，王石认为，房地产要打造多运营场景，如在办公楼中加入运动场所、幼儿园等，这是未来的趋势，所以企业家一定要转变观念，传统观念未来会遇到更多的问题。

　　冯仑：住宅开发会“减速，减量，减价”，但并非房地产行业不行了

　　冯仑则提到，相关政策的出台是为了修复市场，使市场回到正常的选择功能、竞争功能、激励功能上。房地产住宅领域还未度过艰难时刻，这是一个过程，最后也会影响到企业的发展方向。

　　对于房地产行业未来的发展机会，冯仑指出，目前来看，供给侧与需求侧出台了诸多政策，依靠这些政策来真正刺激市场需求很重要，同时围绕房地产行业，许多次级需求会延伸出来。

　　冯仑认为，房地产行业中的住宅领域虽然已经进入“后开发时代”，会“减速，减量，减价”，但这并不能说明房地产行业不行了，因为除住宅以外，还有许多可以开发的领域，如商业办公、酒店、物流仓储、医疗健康、教育研发、政府物业等。对房地产开发企业来说，若还停留在建筑公司的概念，就很难成功。

　　冯仑提到，不管什么行业，要抓住机遇，首先我们需要认清当前所处的时代并建立起足够的信心，同时也要认清技术对民营企业发展的重要性，尝试突破传统观念，才能更好适应变化。

　　稳楼市政策频频出台 房地产市场拐点已至？

　　近期，房地产市场政策频出，释放出积极信号，不少业内人士认为，随着一连串政策出台，房地产市场或将迎来拐点。

　　7月24日，中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　7月27日，住建部召开企业座谈会，明确要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

　　7月31日，国常会再强调，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

　　8月1日，中国人民银行表示，要支持房地产市场平稳健康发展，落实好“金融16条”；因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　主要部委以外，北京、上海、深圳、广州四个一线城市也相继发声，且内容表述、步调都几乎一致，都表示“结合本地情况，支持和满足居民刚性和改善性住房需求”。此外，多个城市也陆续出台相关的稳定楼市政策。

　　德邦证券在研究近期的房地产政策后总结了以下几点：第一，“房住不炒”没有被放弃，本次政策调整目的并非简单刺激房地产市场；第二，需求端进一步落地的政策或包括五个方面：①降首付比例；②降低首套房贷利率。③换购住房税费减免；④“认房不认贷”；⑤下调存量房贷利率。第三，增量政策预计将“一城一策”落地，不会是全国“一刀切”。第四，对于一线城市，房地产市场压力更大的广深，政策调整的幅度可能会大于北上。

　　8月3日，郑州宣布执行“认房不认贷”政策，业内预判不同城市或将结合自身具体情况进行审慎推进。对于“认房不认贷”对市场的影响，德邦证券研究指出，目前约16个一二线城市仍执行“认房又认贷”，假设全部调整为“认房不认贷”，16城“卖一买一”的首付比例平均将降低14%，房贷利率降低0.83%，这将进一步释放改善型的置换需求。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效通常需要一个过程，因此，在中央定调之后更需要地方加快落实具体政策，尤其是政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳，而对于多数三四线城市而言，当前政策已较为宽松，短期市场或难以出现明显改善。