郑州、开封试点探索“现房销售” 2028年全国现房销售比例将达20%？

　　郑州和开封被河南省作为试点，开启提升期房预售门槛、探索“现房销售”的模式。河南其他城市会不会跟随？2月8日，河南省住建厅一位工作人员对《华夏时报》记者表示，并不一定，“第一个石头还没摸到。以后如何，谁也说不准”。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者分析，“郑州市保交楼难度最大、烂尾楼最多、房企暴雷的项目很多。对这样的城市来说，实施现房销售很有必要，只有这样才能避免保交楼问题再现。” 但李宇嘉也指出，现房比期房更贵，购房者是不是乐意买单？这是个问题。

　　我国期房销售模式已施行约30年，2021年6月开始，房企债务问题浮现，期房交付问题凸显。此时，呼吁现房销售的声音开始增加。

　　上海易居房地产研究院数据显示，当前全国现房销售规模占比约为14%。但分析人士判断，到2028年，其规模占比有望达到20%。这也意味着，后续市场中每5套住房，就有1套现房。

　　河南探索“现房销售”

　　进一步规范商品房预售资金监管，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议上提出上述精神。

　　这是否意味着，河南省其他城市也将在未来延续提升预售门槛、探索现房销售的模式？2月8日，河南省住建厅一位工作人员对记者表示，“不一定，现在只是探索阶段，(摸着石头过河)，第一个石头还没摸到。以后如何，谁也说不准。”

　　2022年7月，网络上曾经短暂性出现一波交付难的问题。据上海易居房地产研究院统计，当时大约有271份停贷告知书，涉及到多个省份，而河南省则排在首位。受该事件影响，自此以后，现房销售的呼声越来越强。

　　上海易居房地产研究院分析，此次河南省主动把郑州和开封作为试点，实际上是延续了2022年下半年以来的保交楼工作思路，同时又结合2023年住房工作精神，具有非常好的示范效应。

　　李宇嘉指出，保交楼难题并非“预售制度”引发的，核心是预售资金监管和审批过程中，流程、环节、资料等不规范操作以及监管缺失造成的。他表示，只要预售资金监管到位、流程与环节合规、资料规范充分，预售制度可以更好地延续。

　　2月8日，河南省住建厅工作人员曾对记者表示，河南省住房和城乡建设工作会议上提出的是“方向”，具体要看郑州市的落实，各地市情况不同，预售门槛究竟如何设定，每个地方可能不同。

　　假设提升预售门槛，积极探索现房销售，可能会带来哪些效应？李宇嘉对记者分析，现房销售可以解决保交楼难题，但也会极大地提高住房供应成本。现房供应的房子价格会高。目前，郑州市的房源供大于求，房价下跌的背景下，新销售房源倘若价格高，究竟会不会有人乐意买单？这也是个值得思考的问题。

　　业内人士认为，买房通常是普通家庭的最大开支，对于经济拮据的刚需层来说，购买相对便宜又能够保交楼的期房，仍然是最佳选择。购房者会在期房和现房之间衡量性价比。

　　不过，值得说明的是，记者注意到，根据上海易居房地产研究院最新的研究报告，从全国来看，历年现房价格总体上比期房价格还要低。以2022年为例，现房价格8326元/平方米，期房价格10486元/平方米，两者价差2159元/平方米。

　　理论而言，现房的认购风险较小，价格应比期房要高，为何会出现这种反常现象？2月8日，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“因为目前市面上的部分现房，其实属于滞销盘或尾盘，即户型或产品存在瑕疵，所以其房价会比较低。”

　　合硕机构首席分析师郭毅对记者分析，河南省郑州市是保交付困难的城市，在这个城市率先开展“现房销售”试点，是为了消除购房者对交付问题的顾虑。但郭毅提醒，这是一个循序渐进的过程，这种侧面推动市场的方式，对于恢复市场预期，其实很难发挥十分奏效的作用。

　　另外，郭毅指出，地方政府出台政策的宗旨是提振市场信心，肯定不希望将企业“一棒子打死”，反而会设法为企业提供更多支持。鉴于此，郑州市和开封市不可能一步到位地实施现房销售，而是先提高预售门槛，再“探索”现房销售。具体操作，可能会从个别项目少量匹配现房房源开始，然后逐步增加规模。

　　5年后每5套房就有1套现房？

　　上海易居房地产研究院曾对2013年以来全国现房销售的规模占比做过分析，2018年开始，现房销售占比持续走低，分析人士认为，这说明住宅交易市场中，认购期房的比例越来越大。不过，这一态势在2021年的6月份开始扭转。

　　1994年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，预售制成为我国商品房销售的主要方式之一。若据此统计，我国内地期房销售模式已实行30年。2021年6月开始，房企债务问题逐步暴露，期房交付问题若隐若现。

　　在此背景下，购房者对于认购期房产生较大顾虑，开始热衷进入现房市场。数据显示，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，至2021年12月为10.4%。而到了2022年，该指标继续上升，2022年12月达13.9%。

　　值得一提的是，2023年1月，住建部强调“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。业内人士认为，这是一个信号，意味着2023年现房销售的改革号角吹响。

　　海南成为目前全国第一个推行现房销售的省份。上海易居房地产研究院数据显示，2020—2022年3年期间，海南现房销售的占比分别为20%、24%和39%，该占比拉升迅速。也就是说，海南省10套住宅销售中，就有4套是现房。而青海的现房销售规模占比最低，仅有4%。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，近年来，部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，其中，海南省已要求全面现房销售。热点城市部分地块亦在拍卖环节设置现房销售条件，短期来看，进行现房销售试点的城市或有所增加，但全国大范围推广的可能性相对有限，更多城市仍将采取预售制。

　　数据显示，黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高，分别为39%、34%、26%和21%。上海易居房地产研究院分析人士认为，这和相关省份楼市行情不景气有关，由于销售市场表现不好，所以销售周期或去化周期明显拉长，进而使得部分项目在期房阶段无法顺利销售，最终形成现房层面的待售房源。

　　北京、上海的现房销售占比为23%和20%。上海易居房地产研究院分析人士认为，这是和相关城市预售许可标准较高有关，很多预售项目，工程进度接近封顶或现房标准，进而使得现房销售占比会略高。

　　上海易居房地产研究院曾对全国31省份现房销售面积同比增速进行相关统计。2022年，部分省份的现房销售增速高于预期，如云南、福建和湖北，同比增速分别为41%、33%和32%。以云南为例，2022年保交楼事件后，购房者更偏好买现房，对认购期房非常谨慎，尤其回避有债务违约信息的房企期房项目。

　　此前，各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发。2023年开始，包括山东、安徽、河南和四川的改革，开始跳出鼓励和自愿范畴，上升为“试点”概念。

　　上海易居房地产研究院数据显示，当前全国现房销售规模占比约为14%。其分析指出，到2028年，全国现房销售规模占比有望达到20%，这也意味着后续市场中每5套住房就有1套现房。

　　“现房销售占比的上升，实际上也是各地土地供应模式转型的过程，这也意味着，后续各地土地供应中，现房销售的条款明显会增加。此类改革下，土地、房地产开发、住房交易等市场都会发生重要的变化。” 严跃进认为。