万达接管合肥万泓中心 项目烂尾多年能否“浴火重生”？

　　财联社7月9日讯（记者 王海春）万达集团旗下企业，将接手合肥市包河区烂尾多年的一个综合体项目。

　　日前，安徽万泓置业投资有限公司（以下简称“万泓置业”）发布公告，根据债权人投票结果，万达被选定为万泓置业后续投资运管机构。而万泓置业为合肥万泓中心项目的开发商，因其资金链断裂，该项目持续数年未能竣工。去年8月破产重整管理人进场之后，对万泓置业展开重整。

　　经过半年准备，万泓中心于今年2月开始续建，并在今年3月招募投资运管机构。5月底，世纪金源、万达集团向管理人递交意向报名书后，由债权人进行投票选择，最终万达胜出。

　　不过，万达接管之后，该项目未来能否浴火重生，仍有待进一步观察。

　　“如果在市场上行态势中，破产重整相对容易些。现在市场正处于低迷期，后续化解债务问题，还将面临重重困难。”万泓置业重整管理人向记者表示。

　　据悉，重整管理人接下来将督促续建复工单位尽快完成工程建设，争取在今年12月底前完成竣工交付。

　　“这个项目经历了太多，业主、债权人都很不容易。我们希望可以通过综合实力比较强的运营机构，帮助项目、业主逐步走出困境。”上述万泓置业重整管理人表示。

　　债权人选择了万达 

　　今年3月启动招募、5月收到报名方案之后，万泓置业重整管理人6月25日发布了《关于选定万泓中心投资运管机构表决议案的通知》，将选定万泓中心项目投资运管机构的议案递交各债权人进行表决，表决期限为2022年6月27日至2022年7月3日，7月5日正式公布结果。

　　一位万泓置业重整管理人7月8日告诉记者，“我们虽然是管理人，但不能代替债权人做决定。通过公开招募，综合比较企业实力、投资运管方案，管理人先初步筛选出万达、世纪金源两家较为合适的运营机构，再由债权人投票选择。”

　　业内人士认为，万达能在角逐中胜出，与其运营方案中提出明确的经营目标及清晰的盈利预期，有不小关系。

　　公开资料显示，万泓中心位于合肥市包河区繁华大道以南、北京路以东，土地使用权面积30471平方米。该项目共由6栋建筑组成，1-4栋为住宅，5栋为办公楼，6栋为商业综合体。

　　上述重整管理人对记者表示，项目住宅、办公、商业、车位等物业，将由商业运营机构统一运营管理。

　　据悉，万达的投资运营方案由房产销售、商业运营及物业管理，共三个部分组成，万达旗下的控股或参股公司将作为实施机构，其中万达投资设立或指定子公司作为房产销售公司，万达商管作为商业运营公司，合肥万达广场商业管理有限公司作为项目物业管理公司。

　　对于万达是否会参与该项目投资、建设，一位接近万达集团人士告诉记者，“这个项目应该只负责运营管理，不参与项目复工及建设，属于轻资产管理输出。”

　　记者在采访中了解到，按万达提出的方案，该项目将被命名为“北京路?万达广场”，万达委托管理期限不少于20年，将单独设立项目全资商管子公司，招商周期约为6个月。

　　经初步估算，预计项目仍剩余资产货值底价，约11.1亿元（含全部自持资产）。

　　如项目销售周期为24个月，开盘销售起12个月内有望完成1.58亿元销售额，18个月内完成2.97亿元销售额，24个月内完成3.59亿元销售额。据了解，就该项目收益测算，万达正在进行方案设计及调研，初步预计于7月下旬完成。

　　就项目开业安排，万泓置业重整管理人表示，具体时间应为项目竣工验收通过后，半年内完成开业。根据目前工程进度及万达的招商及开业速度，若项目工程在2022年12月底前完工，预计将在2023年6月底前开业。

　　烂尾多年后迎来续建 

　　值得一提的是，万达接管的合肥市包河区这一商业综合体，为当地一个知名的烂尾项目。

　　6年之前，该项目曾是包河区的明星楼盘。2016年上半年开盘时，万泓中心1、2号楼毛坯房售价约9000元/平方米，3、4号楼精装修房均价1.3万元/平方米。因具有一定价格优势，该项目当时一度引发抢房潮。

　　然而，2018年6月项目临近交房时，万泓中心业主却收到开发商延期交房通知，称1、2号楼靠近地铁站点施工等原因，影响了施工进度，项目交付将延期至2018年9月。

　　由于开发商资金出现困难，该项目交付再度爽约。因烂尾时间较长，该项目业主维权事件频发。

　　2020年10月，有万泓中心业主向合肥市政府相关部门投诉，项目3、4号住宅楼交房一再延期，政府相关部门协调数次无果，交房遥遥无期，请求政府部门公开进度。就此投诉，包河区政府在合肥市政府官网回复，万泓中心项目3、4号楼工程已基本完工，正进行验收工作，相关部门正督促发商加快推进验收工作。

　　不仅是住宅楼，万泓中心商业综合体及办公楼的建设工程，同样遭遇烂尾。而该项目此后的经历，可谓一波三折。

　　因难以解决自身资金问题，万泓置业2021年2月向法院提出破产清算，清算小组进驻万泓置业办公，并展开债权申报工作。

　　记者获悉，清算组进入之后，委托大华会计事务所对开发商资产、负债情况做出专项审计。报告显示，截至2020年12月31日，万泓置业资产总额约6.6亿元，负债总额约7亿元，净资产-4262万元。

　　不过，开发商不久之后又撤回了破产清算的申请。

　　据裁判文书网2021年3月31日披露的信息，万泓置业以现有资产不足以清偿全部债务为由，向合肥市中级人民法院申请破产清算。但2021年3月19日，万泓置业撤回了这一破产申请，对此，法院予以批准。

　　项目前景再次变得扑朔迷离。陷入僵局近五个月后，随着去年8月重整管理人进场，万泓中心项目开始迎来转机。

　　2021年8月23日，合肥铁路运输法院发布民事裁定书，因万泓置业名下现有资产多为在建工程，若按现有规划完成建设后，产业收益或可足额清偿债务。由此，开发商向法院提出破产重整申请。

　　合肥铁路运输法院认为，根据清算组清算结果，万泓置业具有重整价值与重整可能性，因此同意了开发商提出的破产重整申请。法院裁定，由大华会计事务所安徽分所、北京金诚同达（合肥）律师事务所为万泓置业破产重整管理人。

　　破产重整管理人进场两个月后，万泓置业进入重新启动的筹备阶段。

　　“项目虽然负债累累，但总体看还有重整走上正轨的希望，所以我们才会进场。”万泓置业重整管理人表示，工程续建、项目完工，是很重要的一步。

　　记者获悉，该项目已完工工程造价约3亿元，未完全工程造价约1亿元。项目续建前，首先需要选聘工程造价机构对工程造价进行鉴定。

　　为此，万泓置业重整管理人去年10月14日发出工程造价机构的招募公告。共有7家中介机构报名，符合要求的有6家。10月20日，经管理人组织评审，最终选定安徽中信工资咨询有限公司为项目工程造价鉴定第三方中介机构。

　　记者在采访中了解到，管理人进场后，便加快开展项目复工、续建工作。去年10月19日，管理人发布了续建施工单位招募公告，并在此后成功招募了续建施工方。

　　与此同时，重整管理人也在着手招募续建单位。

　　2021年11月，有万泓中心业主向合肥市政府部门询问万泓中心烂尾处理进展相关情况。对此，合肥市包河区政府回复，后续项目复工及房屋交付等问题，已由破产管理人依法依规进行统一处置。

　　经过数月筹备，复工前期准备工作完成后，万泓中心终于在今年迎来一个重要节点。停工多年后，项目于今年2月重新启动，开始了续建工作。

　　产证难办问题待解 

　　工程建设重新步入正轨，让万泓中心业主看到了希望，不过该项目仍存诸多难题有待逐一解决。

　　记者在采访中获悉，项目住宅部分虽然已经竣工，但有业主仍未取得产证。

　　万泓置业重整管理人披露，其进场之后，一直在推进3、4号住宅楼产权证办理事宜。在政府相关部门支持下，先后协调多个单位，合肥市建委多次组织召开协调会进行调度，今年5月盖章确认了相关报验资料，但相关事宜仍在处理过程中。

　　北京金诚同达律师事务所一位律师告诉记者，项目烂尾多年，其中法律关系错综复杂。一些金融机构、前期施工单位及相关债权人，出于财产保全考虑，项目资产遭冻结。

　　“还有不少债权、法律问题有待逐步处理，可能会影响产证办理，解决这些问题需要一定时间。再者，开发商资金紧张，拖欠了一些土地出让金，也可能会影响产证办理。”前述律师补充道。

　　万泓置业管理人告诉记者，该项目还有一些自持房源没有销售完，包括住宅、办公楼和车位等。如果项目运营得好，这部分待售项目可以带来资金回笼，从而逐步化解前期积累的问题。

　　业内人士认为，该项目几年前开盘时，之所以引发抢房潮，除价格优势，另一个原因是相对完备的商业配套规划，吸引了不少购房者。

　　“因此，万泓中心运营得如何，也是项目能否盘活一个相当重要的因素。从项目禀赋来看，其位置还不错，随着项目步入正轨，可能会有投资人感兴趣。再者，如果商办部分运营效果足够好，可以获得不错的回报率，将提升项目整体价值和相关利益方的信心，有利于解决一些潜在问题。因此，选取好的项目运营方，对于后续整体走向，也有着不同一般的意义。”前述重整管理人向记者表示。

　　不过，债权人选定了万达，但世纪金源仍被列为备选运营机构。

　　对此，上海一家房产机构分析师认为，这其中或有督促运营方实现承诺目标的意味。

　　“备胎的味道较浓。如果运营方未能达成方案目标，管理人可更换另一家。具体情况，仍要视这几方的委托管理协议究竟是如何约定的，是否包含提前终止合同等相关条款。这对万达来说也是种压力，意在促使万达努力盘活项目。”上述分析师接受记者采访时说。