华发股份上海大力拿地项目盈利或堪忧 频爆质量问题关联方却持续“吸血”赚差价

　　近日，华发股份发布新增土储公告，力度不小，一宗地成交总价就达到44.89亿元！

　　公告显示，华发股份全资子公司上海铧发创盛置业有限公司（下称“铧发创盛”）经公开竞投，在今年上海第二次土地集中供给中获得上海市浦东新区唐镇中心镇区地块（地块公告号：202205403），项目的总出让面积为5.5086万平米，容积率不超过2，规划建筑面积为79497.2平方米。

资料来源：网络整理

　　华发通过多轮出价，击败招商蛇口和保利等龙头，达到中止价。最终成交总价为44.89亿元，溢价率达到9.36%，独自一家吃下了该项目，成为本轮上海供地中少有几个溢价接近10%的项目。而实际上，这个项目的盈利空间似乎并不乐观。

　　实际成交价与房地联动价之间差额有限

　　从该项目规划建筑面积7.95万平米、总成交价44.89亿元来简单估算，单位建筑面积的土地成本达到5.65万元/平米。

　　不过，华发拿下该项目还是附有额外条件的。

　　华发需要在该宗地范围内“无偿”配建保障性住房，相关建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上，计5167.58平方米以上，且需要100%精装修，并移交给浦东新区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

　　此外，华发股份还需要对地块建设不少于960平方米的公共服务设施建设负责，其中包括生活服务点、社区食堂、养育托管点、室内健身点等。同前述保障房一样，这些建成后的基础设施及公共空间产权均要“无偿”移交唐镇人民政府。

　　如果以土地成本约为最终结转成本的60%来估算，那在考虑两处无偿建设的成本投入后，华发在该项目可销售的资源上实际所支付楼面成本或要接近6.5万元每平米。而该项目的房地联动价为70620元/平方米，留给华发股份的盈利空间或十分有限，如果项目进展速度不及预期，甚至也可能出现亏损。

　　值得一提的是，也是铧发创盛，在上海今年第一轮集中供地中，联合建发国际“触顶”拿下闵行区浦锦街道MHP0-1302单元18-01地块和七宝镇古美北社区。成交总价分别为29.86亿元、26.58亿元，溢价率为9.39%、8.99%，成交楼板价为40580.74元/平方米、楼面价50573元/平方米。建发和华发拿下的这两块宗地平均土地成本分别位列上海首次集中供地的前五名，可见华发今年在土地市场动作比较猛。

　　无独有偶，两处项目同样需要无偿配备建面5%以上的全部精装修保障性住房，也需要“无偿”建设相应的基础设施及公共空间，并“无偿”移交街道。

　　全口径来看，华发股份在上海的前两次集中供地中，拿地总价达百亿元，在当前市场环境下，这对于去年销售额仅千亿出头、拿地仅142亿元的华发股份来说，力度之大不言而喻。但三个项目如果考虑全部因素，盈利空间实际上明显要打折扣，华发股份无疑在凭借国资背景做大规模的基础上，要反复权衡“保利润”和“保质量”的取舍。

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