砍价100多亿，富力捡漏的万达酒店竟成“烫手山芋”？

　　有人将富力今日之困归结于2017年7月的那场“世纪交易”，但实际上，它只是雪上加霜。

　　命途轨迹的改变，或许只在某个瞬间的手起刀落。

　　时隔五年，富力收购来的酒店再被摆上货架。近期有消息传出，为了缓解债务压力，富力地产正在谈判出售此前收购的万达酒店，目前正在接洽的酒店项目有10个左右，单价在2亿~7亿元之间，大都在二三四线城市。截至发稿，富力层面对此未予回应。

　　2017年的那场“世纪大并购”中，为了自救，王健林将万达的大部分文旅和酒店资产打折甩卖。最终，富力以190亿元成功“捡漏”万达旗下73家酒店。相比谈判初期万达计划将酒店卖给融创的价格，整整打了近7折。

　　彼时的李思廉（富力地产董事长）也颇为开心：“通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。”在万达酒店资产加持下，富力成为“全球最大豪华酒店业主”。2018年，富力营收破千亿。

　　曾经许下的蓝图还未实现，富力已在债务泥潭中越陷越深。过去5年，富力旗下的酒店业务非但没有带来利润，反而遭遇持续亏损。最近三年，受房地产整体调控的影响，加上疫情反复，这些短债长投的重资产酒店项目成为富力的最大负累。

　　李思廉曾用“绝对不后悔”来描述他对于万达酒店业务的收购，但在去年8月的富力中期业绩会上，他提出酒店“可售”。一买一卖，进出之间，已经很难再谈那笔交易后不后悔。反观万达，在降负债的路上，走在了大部分地产公司的前面。

　　轻装上阵的万达获得重生，现已站在IPO的门前。曾作为万达“接盘方”的融创和富力，却在负重前行。为了渡过难关，融创从去年起就在大批量出售项目和贝壳股权。此外，作为融创中国的董事长，孙宏斌不惜用自掏腰包借钱给上市公司，以自己的信用为公司担保。

　　富力的对策与融创类似。从去年9月开始，富力的大股东李思廉和张力就给公司提供了几十亿元的资金。与此同时，碧桂园服务也发布公告称，以最多不超100亿元的对价，收购富力物业全资持股的富良环球，以实现对富力物管和商业运营服务资产的收购。

　　截至去年末，富力手上现金量约为63亿元，一年到期的短期借款超过580亿元，总体债务超千亿元。为此，富力一边与债权人谈展期问题，一边加大资产出售力度，回笼资金。今年以来，为偿还公司债务及维持经营，富力地产多次出售海外资产。

　　作为曾经的“华南五虎”之一，富力也曾有过很多高光时刻。不止在体量和盈利能力上一度碾压碧桂园和中国恒大，更是粤系房企中的“大哥大”。不过，由于发展模式过于保守，后又误判形势，高歌猛进，富力逐渐被甩在身后。总体来说，“踩错了节奏”，有行业人士总结。

　　外部环境千变万化。回头来看，李思廉和王健林之间，似乎也就差了些运气。五年的兜兜转转中，李思廉“捡漏”王健林的代价是，富力地产开始重复万达当年的命运。外界的疑惑是，依然走在悬崖边上的富力，能否靠万达的这批酒店资产“纾困”？

　　“捡漏王”不服输

　　“成为世界最大的豪华酒店业主，感觉怎么样？”2019年3月底，在富力地产的2018年业绩发布会上，《中国企业家》问该公司董事长李思廉。

　　“感觉很好。起码自己在出差的时候，可以得到特别的关注。”李思廉笑答，“而且我们的确买得不贵，所以OK的，当时的交易应该是双赢的交易。”

　　2017年7月，富力地产以约190亿元的对价，收购了万达的74家酒店。该交易是当年万达甩卖资产案的一部分，交易总额超600亿元，被称作“世纪大并购”。按照计划，酒店及文旅城资产包均归融创所有，但富力地产半路杀出，短短9天内，切下了酒店资产的“蛋糕”。

　　一个细节是，那场万达出售资产发布会召开前，前往采访的记者原本以为主角就是万达和融创，但现场却张贴着万达、融创、富力三家合作的背景板。突然，背景板被换下，主角又只剩下万达和融创。贵宾室里传来嘈杂声响，不久后背景板再次更换，富力地产的名字又回去了。

　　及至发布会举行，大家发现，富力地产的收购对价比原先融创谈的，少了136.89亿元。

　　签约仪式次日，富力地产董秘胡杰在招商证券电话会议上透露部分交易细节，称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，强调“只接受6折价格”，并且承认收购价格的确有变化，“直到签约前最后一刻才定下”。富力地产“砍价能手”的声名由此传开。

　　彼时，人人称赞李思廉是名副其实的“捡漏王”。李思廉从此还拥有了一个“全球最大的豪华酒店业主”的新名号。收购的万达酒店资产注入后，富力已拥有89间酒店，其中不乏万豪国际、洲际、希尔顿、凯悦、雅高万达等知名酒店集团，还有37家在建及规划中酒店。

　　但以富力当时的财务状况来看，这也是一个奢侈的价格。2018年是万达酒店资产合并入富力地产报表的第一个完整财年，彼时已有71家酒店被合并报表。从报表来看，上述交易在2017年为富力带来大额非经常收益之后，至少2018年没有给该公司带来正面的收益。

　　富力地产的业绩报告显示，富力在2018年的酒店运营业绩处于亏损状态，当年酒店业务的亏损额达4.59亿元。此前6年中，除去2017年，富力的酒店业绩有5年录得亏损。2017年，这一板块营业额为23.75亿元，但利润高达129.36亿元，是当年净利润主要贡献来源。

　　关于“酒店业务亏损”问题，2018年度业绩会上，富力地产董事长助理陈志濠表示，“在账面上有会计处理，所以大家很难看到我们酒店的实际情况，目前酒店整体净利润，返还给业主的大概是13.5亿元。”李思廉续称，“13.5亿元的利润已经足够覆盖我们整个酒店的支出”。

　　李思廉是商业地产的“老手”。千禧年伊始，富力开始大规模进军商业地产，而且是租售并举。他们表示要学习新鸿基，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。这种执念，甚至让本来很少说话且性格谦逊的他，意外“怼”了老江湖王石。

　　2004年博鳌房地产论坛上，王石说，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。

　　对此李思廉说，商业地产模式“并不是只有王董事长说的一种”，“你（王石）放心，我们一定会做得很好”。此后，富力开启了冒险之旅。2005年，富力净负债率只有20.5%，2007年就蹿涨到139.5%。用杠杆重仓低周转、高成本的商业地产，富力显然是在走钢丝。

　　如此激进的扩张方式，是当年大多数房企的常态。当时全国楼市热火朝天，2007年，富力的协议销售额达到161亿元，仅次于万科、绿地和中海。而这也是富力最为高光的时刻。

　　2008年，金融危机呼啸而至，房企哀鸿遍野。上一年，富力和深圳鼎力以47亿元拍到佛山“地王”，因无力按时缴清土地款，2.4亿元保证金被罚没。富力一度被传濒临破产，据媒体报道，富力当时的目标是“撑过明年”。直到“四万亿计划”出台，将它从悬崖边上拉了回来。

　　经历过生死一线，不变的是，富力仍然重仓商业地产。富力虽减少了新投资物业的比重，但加大了已建成投资物业的运营和投入。但这并未带给富力预期的收益和现金流，酒店业务更是长期处于亏损状态。同期，专注在住宅狂奔的恒大、碧桂园，已将富力抛得越来越远。

　　2013年，富力二轮扩张。此后，富力再度历经“高杠杆扩张-调控来袭-生死边缘-政府救市-继续扩张”的轮回，直到迎来2019年“史上最严调控+疫情”的双重击打，再次命悬一线。有人将富力今日之困归结于2017年7月的那场“世纪交易”，但实际上，它只是雪上加霜。

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