雅居乐闯关：资金无法覆盖短期债务 评级下调融资难度或提升

　　几经推迟，雅居乐终于在5月发布了经审核的2021年业绩报告。同月，雅居乐公告称，已全款偿还约38亿港元的银团贷款。两个举动释放出的信号便是：雅居乐仍不愿躺平。

　　前几年的高速扩张背后，雅居乐神秘的表外负债和明股实债等问题一直被外界所质疑。在恒大、佳兆业等民营房企先后宣告正式违约后，雅居乐躺平的消息隔三差五就在市场中流传。

　　今年雅居乐要继续闯关。一方面，全国楼市销售重挫，会对公司补充流动性产生巨大压力。另一方面，雅居乐截至去年末的未受限资金已无法覆盖一年内到期的债务，叠加近期评级被下调，公司筹措资金的紧迫性升级，但难度和成本亦或进一步提高。

　　雅居乐频闯关

　　去年底就有消息传出，雅居乐个别项目出现停工和拖欠工程款的情况。为了快速回笼资金，去年下半年至今，雅居乐在广州、中山、北海等地的项目大幅降价促销。

　　以广州雅居乐天际715为例，链家网数据显示，去年10月份项目均价为8万元/平方米，而今年4月均价已经降到约5万元/平方米，降幅达到近4成。

　　雅居乐神秘的表外负债也一直被外界所诟病，叠加公司21年年报推迟发布，因此对于雅居乐躺平的猜测在市场中从不间断。

　　在“五条红线”的监管下，房地产行业进入凛冬时期。“华南五虎”中的恒大已宣告正式违约，富力也游走在违约的边缘。但目前来看，雅居乐却仍选择坚挺，并闯过了一关又一关。

　　近日，雅居乐对外公告称，公司已全额偿还约33.45亿港元的港元贷款余额以及6000万美元的美元贷款余额。

　　更早之前，雅居乐在今年1月回购2022年到期5亿美元6.7%的优先票据，累计本金总额为6350万美元；3月全数赎回尚未偿还的本金额为4.365亿美元的优先票据；4月则回购2024年到期14.5亿元5.9%的境内公司债中的6.92亿元。

　　在一位房企人士看来，雅居乐能够顺利兑付债务，很大程度上在于公司拥有一定数量的优质资产，并且近2年来能够坚决果断地进行资产处置，“有些项目的成交价肯定是白菜价。”

　　雅居乐发布于5月10日经审核的业绩报告显示，单单在2021年，雅居乐出售了多间附属公司股权并录得出售收益42.6亿元。这部分收益相当于去年雅居乐全年股东应占利润的6成左右。

　　进入2022年，雅居乐“卖卖卖”的步伐并未停歇。今年一季度，雅居乐先后将炙手可热的广州亚运城项目以及义乌、徐州三个地产项目出售给了中海地产，同时再度向海螺创业出售项目股权，回笼资金约60亿元。

　　除了自有资金外，据了解，雅居乐近日偿还前述银团贷款的资金部分来自再融资。

　　根据雅居乐年报资料，2021年内，雅居乐共发行四笔境外公开债，分别为2022年到期的4亿美元4.85%优先票据、2025年到期3.14亿美元5.5%优先票据、2026年到期4.5亿美元5.5%优先票据，以及2026年到期24.18亿港元7.00%的可交换债券。

　　此外，雅居乐还获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元的信贷协议，为期36个月，另外还发行了一笔2024年到期人民币14.5亿元5.9%的境内公司债券。

　　有市场消息称，雅居乐已经在境外启动新的一系列融资安排，考虑到现在市场环境，部分融资涉及境内外项目资产质押。

　　不过一位房企财务人士表示，“去年市场上美元利率普遍低，但是雅居乐新发的几笔美元债利率并不算低，因为期限短，相比碧桂园5年期债券2.7%已经很高了。”

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