净利润滑坡流动性承压！魔方生活服务赴港IPO打破长租公寓魔咒？

　　随着公司规模快速扩张，魔方生活服务面对的压力也随之增长。截至2022年6月末，该公司的流动负债净额达15.43亿元

　　继青客破产、蛋壳暴雷后，沉寂了2年的长租公寓行业因一家企业冲击IPO再次受到市场关注。

　　日前，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司（下称魔方生活服务）向港交所递交招股说明书，由摩根士丹利和建银国际担任联席保荐人。若此次能够成功通过聆讯，该公司将成为港股第一家内地长租公寓的上市企业。

　　本次IPO，魔方生活服务拟将募集资金用于业务扩张及战略性收购、更新技术基础设施及创新公寓产品、持续销售及营销工作，以及作为营运资金及作一般企业用途。

　　业绩方面，2019年至2021年及2022上半年（下称报告期），魔方生活服务实现总营收分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.5亿元。尽管收入连年上涨，但该公司净利润却波动较大，同期净利润分别为6355万元、-2.31亿元、2.95亿元、41万元。

　　《投资时报》研究员注意到，随着规模快速扩张，魔方生活服务来自财务方面的压力较大。截至2022年6月末，该公司的流动负债净额为15.43亿元。此外，其融资表现也不容乐观，报告期内该公司融资活动所得现金净额分别为-2.68亿元、-2.7亿元、2416.7万元及-4.98亿元。

　　针对上述情况，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至魔方生活服务，公司相关负责人表示，以招股书披露信息为准。

　　平均出租率下降

　　作为国内最早进入长租公寓赛道的企业之一，魔方生活服务于2009年开始在南京提供公寓租赁服务。公司主要运营集中式长租公寓，即通过收购、包租或者与开发商合作拿到整栋物业的使用权，经统一装修和管理后出租，后期借助社区运营获取较高溢价。

　　在运营租赁公寓模式上，该公司采取直营模式、加盟管理和第三方托管两种模式，向消费者提供白领公寓、蓝领公寓。截至2022年6月末，魔方生活服务在26座城市的394个地点经营76190套在营公寓。其中，直营模式经营50074套，占比65.72%；加盟管理及第三方托管模式经营26116套，占比34.28%。

　　招股书显示，2019年至2021年，魔方生活通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%，截至2022年6月末，该公司自直营模式产生收入8.09亿元，占同期总收入的95.2%。

　　但值得注意的是，作为公司收入的主要来源，其直营模式面临着出租率下滑的困境。数据显示，报告期内，魔方生活服务直营模式的平均出租率分别为88%、80.2%、86.5%、82.4%，整体呈下滑趋势。

　　特别是在今年上半年，在月均租金下降的情况下，魔方生活服务仍延续了出租率下滑的颓势。其中，成熟公寓社区的单房月均租金已降至3180元，平均出租率仍较2021年底的88.5%减少4.6个百分点；白领公寓的单房月均租金由2019年的3077元降至2022年上半年的3002元，平均出租率却从2019年的88.7%跌至81.2%。

　　事实上，受疫情等多方面因素影响，魔方生活服务的各项经营指标已经开始出现下滑情况。今年上半年，该公司实现营收8.5亿元，较去年同期增长24.15%，但期内利润仅有41万元，较上年同期的1.62亿元大幅下滑99.75%。

　　期内该公司销售及分销开支、行政开支、其他开支及财务成本，分别为0.28亿元、1.05亿元、0.23亿元和3.03亿元，较上年同期分别增长37.52%、20.69%、32.38%和29.49%。此外，其投资物业公允价值变动净额为-3.24亿元，而上一年同期则为-0.96亿元。受此影响，魔方生活服务今年上半年的净利润率仅有0.05%，而该指标在去年同期则为23.6%。

　　对此，魔方生活服务在招股书中表示，公司向客户转移增加的成本的能力有限，因为租金在租期内相对固定。即使公司的收入减少，成本及开支仍可能会保持不变或增加，而这可能会对公司的净利润率及经营业绩造成重大不利影响。

　　魔方生活服务直营模式下管理的公寓的月均租金及平均出租率