郭镇:根据统计局数据,24年1-11月新建商品房成交面积、金额分别-16%、-21%,回顾20-24年,新房成交面积下行经历了4个平台,从20.1亿平米,下降至9.35亿平米,后三个平台降幅为-37.8%、-19.2%、-7.4%,降幅逐步收窄。二手房成交面积则从23年开始增长,23年同比+23%,预计24年全年涨幅在13%左右,过去两年全国新房+二手房总交易规模相对稳定,24年预计全年总成交面积下降3%,金额下降5%。
郭镇:21M3-24M10,行业依次经历了房价下跌、收入增长、利率下降、首付下调,根据团队测算,中国购房总负担率从97%降至55%,累计下降42pct,元宇宙之家消息,市场已经具备自发企稳的条件。中央政策明确表明“止跌回稳”与“稳住股市楼市”预期,政策能动性提高,货币发力叠加强预期管理,25年中国房地产市场大概率将会走出预期持续恶化的“负循环”。
Q3:25年房地产市场如何判断?
郭镇:25年市场下行速度将有所放缓,政策思路若不做大的突破,则全年交易量仍存在下行压力,预计全年新房成交面积下降6%,新房+二手房成交量下降3%,价格持续下滑,预计金额同比下降9%。若中央能够在“适度宽松的货币政策”的带动下,提高对于需求侧的扶持力度,25年市场将会迎来增长,预计25年销售面积同比+5.1%,价格止跌回升,金额同比+6%。
Q4:如果地产市场见底,哪些指标会率先改善?
郭镇:25年土地、开工有弹性。土地、开工增量指标,24年跟随销售持续下行,预计全年下滑仍将超过20%,且拿地开工率较低的问题已经广泛影响产业链的相应逻辑。预期修复对土地成交和开工的影响会更加显著,乐观预期下,拿地强度及开工率均有所好转,25年商住用地出让金同比+14%、开工面积增长9%。悲观预期情境下,投资强度下降,开工率不变则25年土地成交金额下降14%,开工面积下滑13%。
Q5:地产对经济的带动如何?竣工是否有弹性?
郭镇:实物工作量相关指标仍有下行压力,基于主流房企土储及竣工比例测算,预计24、25年行业竣工面积同比分别-25%、-22%。土地购置费、施工面积对25年投资形成拖累,乐观、悲观预期25年投资分别同比-7.6%、-11.7%。
Q6:如何看待地产板块25年的机会?
郭镇:强烈看好25年地产板块投资配置价值。24年行业最大的变化,是中央对行业态度的变化,而25年是行业“止跌回稳”关键年,市场大概率从“政策底”过渡到“价格底”,地产企业将迎来基本面驱动估值修复的机遇。推荐具备强投融能力、短期销售增速快的龙头企业。
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