杨德龙：房地产限购措施逐步取消 有望加快经济复苏

　　最近大家热议房地产新政，上周五，央行一口气出了四个“王炸”，可以说整个房地产市场迎来了重大的利好。很多城市在房地产出了新政之后，周末都出现了售楼处人满为患的情形，特别是像深圳这些市场化程度比较高的城市，看房人数激增，房地产市场较为活跃，这些房地产新政主要是为了吸引更多的买房者购房，同时给买房者者提供信心，比如说降首套房的首付到15%，二套房的首付最低降到25%，极大地降低了购房的门槛，使得一些还在犹豫的购房者下定决心去买房。此外，对于房地产库存比较多的城市，让地方政府拿出一部分资金来购买，这样能够让房地产的供求关系发生改变，解除了购房者的担忧。但是现在央行提出拿出3000亿来做保障房、廉租房，资金量可能还是不太够，还需要地方政府找金融机构来撬动更多的资金入市，房地产市场应该说是迎来了比较好的机会。

　　

　　现在房地产调控政策发生了根本性的改变。从之前不断收紧，现在开始逐步地取消限购，全国现在只有六个城市还在限购，绝大多数城市都已经完全取消了限购，这样就会释放出更多的刚需。这六个城市，我觉得也会很快放开限购，从而释放出更多的刚性需求。因为房地产本身就是商品，现在商品的供求关系已经发生了根本性的改变，从原来供不应求变为供过于求，房地产价格相对于高点跌了30%以上，很多城市甚至更多。成交量更是跌到高点的两折、三折。这种情况下再去限购的意义已经不是很大，所以预计后面会有更多的城市取消限购，最终完全取消限购，这也初步验证了我在去年年底发布的2024年十大预言的观点。当时我在十大预言中讲到，2024年的房地产限购措施会逐步取消，金融预计会加大对房企的支持力度，帮助房地产企业渡过难关，稳定楼市、稳定房价，现在也得到了市场验证。

　　

　　对于购房者，光降低首付比例还不够，这会加大后面还款的压力。所以在降低首付利率的同时，下调了公积金贷款的利率和按揭贷款的利率下限，这相当于减轻了购房者还款的压力，加上很多房价已经相对高点出现了比较大的回落，所以房价跌了之后，买房的总价也都下降了，减少了购房者还本付息的压力。总体来看，房地产新政对房地产市场是重磅利好，这也透露出非常积极的信号，就是会全面地救楼市、稳楼市。因为房地产是国民经济的支柱产业。我多次呼吁要出台有力的政策来化解房地产市场的系统性风险，避免更多房企出现资金链断裂甚至破产的风险。

　　

　　现在来看政府的力度在不断地加大，房地产稳了，我们经济也就稳了，这对于股市也意味着比较大的利好，投资者的信心回升之后将会出现居民储蓄的转移，过去三年居民储蓄新增接近60万亿，这些资金都在观望，他们本来是准备买房或者是买股票、基金的，或者是准备用来消费的资金，但是现在大量地存在银行，享受比较低的利率。一旦股市能够迎来一波上涨，出现赚钱效应，将会吸引很多资金从银行存款搬家进入资本市场，带来比较好的上涨机会。做投资我们要把握大方向，所谓模糊的正确大于精确的错误。现在政策面的利好已经在不断地推出，政府提振股市，稳定楼市，加快经济复苏的决心非常大，这本身就会给市场带来信心。

　　

　　这周末我也应邀参加了基金2024年基金嘉年华活动，发表了主题演讲，全球资本流向已经发生了转变，从欧美日等高估值的市场获利了结进入到A股和港股进行底部布局的迹象越来越明显，这无疑会给A股和港股市场带来比较大的投资机会，带来一波上升的行情。很多投资者现在还在犹豫，这正是市场当前的特点，我们知道牛市总是在绝望中产生，在犹豫中上涨，在疯狂中灭亡，现在处于犹豫中上涨的阶段。建议大家克服犹豫的心理，坚持在底部进行布局，抓住市场底部布局的机会，市场的行情有望看高一线。

　　

　　从最近公布的经济数据来看，经济数据也显示出经济在稳步复苏，包括4月份经济数据增长相对比较平稳，市场、经济的复苏正在延续回升轨道。近期政策面上，中央政府发行1万亿的超长期特别国债，为关系到国计民生的重大基础设施提供资金来源，这也会带来更多的投资机会，更多的经济复苏的动力，从而推动经济回升。

　　

　　做价值投资知易行难，关键是在别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。现在美股处于别人贪婪时我恐惧的时候，所以我们看到巴菲特旗下的伯克希尔·哈撒韦在过去几个季度中，每个季度基本上都在减持，从高位已经减仓200亿美元左右，最新的一季度的财报显示，伯克希尔·哈撒韦的现金已经达到1820亿美元。巴菲特透露到二季度末可能会上升到2000亿美元。说明巴菲特在美股越涨时越减仓，来为下一轮市场大跌筹措资金，等待机会。

　　

　　A股和港股现在处于别人恐惧时我贪婪的阶段，很多人对后市还是没有信心，甚至担心会跌回来，这时候要战胜犹豫，在市场还处于底部的时候敢于布局。其实很多股票和春节前的2600多点时相比上涨幅度并不大，和高点相比打折力度仍比较高，这时候在右侧建仓，成本比左侧建仓也高不了太多。如果大家错过了左侧建仓的机会，这时候不应该再错过右侧的建仓机会。在右侧市场仍然有进一步回升的可能性，并且A股市场逐步开启第二波上攻。借助房地产市场的利好政策，投资者的信心可能会进一步回升，市场的走势可能会进一步向上拓展，这是比较好的机会。

　　

　　我一直讲春种秋收，今年特别符合规律，大家在春节前能够播种。到秋季收获时，市场的走势也符合这样的规律，在历史大底附近的位置大家做好布局之后，可以耐心地等待市场的回暖，不必过于关注短期市场的波动，因为市场总是有确定的波动，这也正常。但是大的方向是朝上的，这时候我们以做多为主，克服恐惧、克服犹豫。现在政策利好正在逐步地发酵。特别是新“国九条”出来之后，大家对资本市场逐步走向成熟也越来越有信心。通过鼓励上市公司现金分红回馈投资者，打击一些长期不分红的铁公鸡。对一些违法违规行为进行严厉处罚，让一些绩差股及时退市，打击“炒差炒小”的炒作，这些都有利于推动价值投资，成为市场最主流的投资理念，而从IPO严把入口关提高上市公司整体质量，也意味着在IPO方面，政策还是比较紧的，所以资金流出不多，加上再融资政策严格，严格监管下再融资的量也很小。这样有利于市场上涨的因素正在不断地增多，而流出市场资金的水龙头正在逐步地拧紧。这些也都有利于市场信心慢慢恢复。

　　

　　所谓放水养鱼，现在是休养生息的时候，也是做多性价比较高的时机，其实做投资成功与否既取决于所投资的标的是否是优质公司，同时也取决于你的入场时机，在历史大底附近入场，市场上涨的过程中就会不断地受益，踩准节奏。如果在市场高点入场，很可能高位遭套，所以大家在入场时机方面确定要有比较好的把握。总体来看，现在正处于比较好的入场时机，是买入一些遭错杀的优质资产的好时候，政策面的发酵，也会逐步修复市场的信心，带动结构性牛市行情逐步走向深化。一些遭促销的优质资产也会迎来价值回归，从而带动更多的投资者来加入市场的做多行列，这就有利于市场重心进一步上移。

　　

　　我在2024年十大预言中也讲到，2024年A股和港股有望展开结构性牛市行情。现在正在逐步地实现，市场重心也在逐步地上移。特别是恒生指数相对低点已经上涨了超过20%，进入技术性牛市，这无疑也是市场走强的重要体现，而外资流入正在加速，这段时间港股的上涨离不开国际资本的加速流入。今年5月，我到美国奥马哈参加巴菲特股东大会之后，又到华尔街拜访了顶级投行，了解到这些外资对中国遭低估的优质资产是比较有兴趣的，未来外资加仓应该也是可以期待的。这样国内外资金逐步转向做多，对于提高中国优质资产的估值是非常有利的，元宇宙之家消息，因此，我们确定要保持信心、保持耐心，从而抓住这一轮行情。

　　

　　近期国际金价再创历史新高，再次验证了之前我提出来的逻辑，黄金价格的上涨是投资者对于纸币信用的一种担忧。特别是美联储过去几年大量地发行美元，实施量化宽松政策，以及对俄罗斯部分高层及富豪的美元资产的冻结，这都使得避险资金更加偏向于配置黄金，国际局势的动荡也加大了市场的避险情绪，增加了黄金需求。包括中国央行在内的多国央行加大实物黄金的储备，客观上也增进了黄金的需求。所以黄金价格创出新高也是在意料之内的事情。

　　

　　总体上来看，我觉得现在权益类的资产已经到了比较好的配置时机，我们要通过买入一些优质的股权，或者是通过基金间接持有这些优质股权，来抓住居民储蓄大转移带来的优质股权的估值回升的机会，在龙年实现财富增长，打一个漂亮的翻身仗。

　　

　　(作者系前海开源基金首席经济学家、基金经理)

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