股权投资巨亏30亿港元，Q1销售额挫两成！合生创展恐遭“两面夹击”？

　　截至2021年末，合生创展集团土储减少、净借贷上升，各项年度开支也较上年提高。其中，销售及市场推广、一般及行政开支合计同比增幅近九成

　　合生创展集团有限公司（下称合生创展集团，0754.HK）近日披露2021年业绩，显示出公司年度收益、毛利、股权持有人应占溢利均同比下滑，其中核心利润同比降幅深达62.80%。

　　梳理公告《投资时报》研究员注意到，公司业绩走低的主要原因在于投资业务板块大亏，若剔除该板块，其房地产及物业管理等收益均为正向增长。

　　事实上，该公司投资板块是“企二代”朱桔榕接棒后扩展的新业务，2020年尚实现80.30亿港元收益。但显然，二级市场的波动所带来的不确定性，对公司业绩影响颇大。

　　值得注意的是，2022年一季度，合生创展集团物业合约销售面积虽有所增加，但合约均价大幅降低，导致物业合约销售额出现“中低双位数”降幅。若今年二级市场仍大幅波动、地产销售回暖无力，公司或将面临“两面夹击”。

　　此外截至2021年末，该公司土储减少、净借贷上升，各项年度开支也较上年提高。其中，销售及市场推广、一般及行政开支合计同比增幅近九成。

　　股权股资大亏

　　2021年，合生创展集团实现收益307.34亿港元，同比减少10.58%；实现毛利、股权持有人应占溢利分别为131.45亿港元、97.59亿港元，同比减少39.79%、28.42%。核心利润为47.56亿港元，同比降幅达62.80%。

　　公司业绩不够好看，主要是由于投资板块亏损所致。2020年1月，朱孟依女儿朱桔榕担任公司董事会主席。当年，该公司扩展投资业务板块，主要从事私募股权及上市股权投资。

　　彼时公司管理层认为，基于现有优质土储及商业地产表现，未来一段时间公司现金储备会不断上升，需要高效管理工具为资产保值、增值。

　　2020年，合生创展集团通过全资子公司在一级市场认购Scientia Technologies Limited的普通股。公司还在二级市场买入蓝筹股、科技医疗股及科技股，买入公司包括中国平安保险（集团）股份有限公司、汇丰控股有限公司、中国移动有限公司、平安健康医疗科技有限公司、小米集团等；同时出售了北京农商行的相应股份，转让价约人民币21.57亿元。

　　据年报数据显示，2020年，股权股资为合生创展集团带来80.30亿港元收益。

　　不过，投资有风险，对谁都概莫能外。2021年，合生创展集团投资巨亏29.65亿港元，同比大降136.92%。在业绩公告中，公司并未透露交易细节。但若按“中长期持有”配置原则，且仅以港股表现来看，上述买入公司中，除汇丰控股（0005.HK）、中国移动（0941.HK）全年基本波段运行，另三家公司股价下行明显。

　　其中，平安好医生（1833.HK）2021年12月31日收盘价为28.35港元/股（不复权，下同），较同年初1月4日收盘价下挫近七成；中国平安（2318.HK）收于56.15港元/股，较年初下挫四成；小米集团-W（1810.HK） 则收于18.9港元/股，下挫近五成。

　　一季度合约销售下滑

　　抛开投资板块影响，合生创展集团2021年业绩尚可。公开资料显示，该公司除了投资板块，主营业务有物业发展、商业地产投资、物业管理和基建业务。基建业务主要从事建筑、设计及装修服务。

　　业绩公告显示，2021年，该公司商业地产投资、物业管理、基建板块分别录得42.17亿港元、36.41亿港元、36.16亿港元收益，同比增长16.35%、70.66%、139.83%。核心业务物业发展录得收益为222.24亿港元，同比增长16.51%，收益占比超七成。

　　房地产业务收益较好，可归因于售价提升。报告期内，该公司共录得合约销售额（包括物业合约、装修合约）517.36亿港元，同比上升21.51%；受销售产品结构影响，合约均价为47081港元/平方米，同比上升79.91%，每平米合约均价高出上年20912港元。

　　具体来看，京津两地贡献较大，期内合约销售额为267.97亿港元，占比51.80%；广州及惠州、上海次之，依次贡献139.29亿港元、110.10亿港元，占总合约销售额的26.92%和21.28%。

　　不过，值得注意的是，进入2022年后，公司房地产业务发展不太乐观。根据公司一季度营运数据显示，2022年前三个月，其实现合约销售80.21亿元，同比下滑21.78%；其中，物业合约、装修合约分别贡献75.32亿元、4.89亿元，同比下滑23.26%、上升11.39%。

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