REITs再迎利好！两部委同步发文 拓宽试点资产类型 来看十大关键内容

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　　3月24日，证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》(以下简称《通知》)，进一步推进REITs常态化发行工作。发改委同步发布了REITs项目申报推荐工作的通知，明确了时间申报等要求。

　　来看关键内容：

　　1、研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs.优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　2、项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

　　3、申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

　　4、首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

　　5、推动扩募发行常态化。鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。加快推动首批扩募REITs项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。

　　6、支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点。

　　7、健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制，加强对做市商的考核评价，督促其积极履行做市义务。适时推出REITs实时指数。

　　8、进一步优化审核注册流程，提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。

　　9、健全REITs发售业务规则，完善资产估值和询价定价机制，规范发行推介、询价、定价、配售行为。制定临时信息披露指引，强化重大事项披露要求。研究规范治理机制的权责条款，完善REITs治理结构。

　　10、建立健全包括项目尽调、发行定价、信息披露、资产运营管理、二级市场交易等环节的全链条监管制度。

　　服务实体经济，拓宽试点资产类型

　　《通知》拓宽试点资产类型。贯彻落实中央经济工作会议关于着力扩大国内需求，优化政策措施，充分发挥消费的基础作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs.优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs.项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

　　同时，分类调整项目收益率和资产规模要求。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

　　《通知》明确推动扩募发行常态化。按照市场化法治化原则，鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。加快推动首批扩募REITs项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。扩大市场参与主体范围。支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点，允许符合条件的机构参与基础设施REITs，依托其在基础设施项目储备和运营管理优势，促进形成存量资产和新增投资的良性循环。

　　此外，还加强二级市场建设。健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制，加强对做市商的考核评价，督促其积极履行做市义务。适时推出REITs实时指数。

　　完善审核注册机制，反馈意见仅发一次

　　《通知》明确建立分工明确、各有侧重、高效衔接的审核注册工作机制，进一步优化审核注册流程，提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。坚持开门办审核，定期开展市场机构座谈会，传递监管工作理念。

　　并强化了大类资产准入标准。总结试点经验，对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型，按照“成熟一类、推出一类”的原则，细化完善审核和信息披露要点，对项目质量从严要求，并以适当方式向市场公开，加快成熟类型资产的推荐审核透明度和发行上市节奏。同时，建立常态化会商机制，着力解决“新类型”项目面临的重大疑难和无先例问题，并通过培训、典型案例分享等方式向市场公开，加快试点项目进展，引导市场规范发展。完善发行、信息披露等基础制度。健全REITs发售业务规则，完善资产估值和询价定价机制，规范发行推介、询价、定价、配售行为。制定临时信息披露指引，强化重大事项披露要求。研究规范治理机制的权责条款，完善REITs治理结构。

　　全链条监管促进市场平稳运行

　　《通知》构建了全链条监管机制。遵循REITs特点规律和风险特征，结合基础设施REITs试点模式，建立健全包括项目尽调、发行定价、信息披露、资产运营管理、二级市场交易等环节的全链条监管制度。突出以“管资产”为核心，按照实质重于形式的原则，加强对基础资产质量、运营管理的穿透监管。

　　并要求证监局、证券交易所、证券业协会和基金业协会等单位应当各司其职，协同配合，形成监管合力。压实基金管理人的主动管理责任，督促基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、原始权益人、外部运营管理机构、财务顾问、证券基金服务机构等参与方依法履行职责。依法打击违法违规行为，保护投资者合法权益。

　　发改委明确REITs项目申报工作

　　发改委同步发布了《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(以下简称《推荐工作》)，明确要合理把握项目发行条件，切实提高申报推荐效率，充分发挥专家和专业机构作用，用好回收资金促进有效投资，切实加强运营管理。

　　《推荐工作》要求项目前期培育阶段结束、基本符合申报条件后，发起人(原始权益人)应按发改投资文件等要求，向有关省级发展改革委报送项目申报材料。省级发展改革委应及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目应于5个工作日内正式受理；对明显不符合发行条件或材料不完整、不齐备的不予受理，并于5个工作日内作出回复。

　　项目受理后，我委、省级发展改革委将明确专人对接，优化工作流程，加快工作进度，共同开展项目判断。省级发展改革委应及时将符合条件的项目申报文件和相关材料报送发改委。为提高工作效率，如涉及省级其他部门的有关事项已由该部门(包括其下级部门)出具无异议函或书面支持意见，省级发展改革委向发改委报送项目申报文件时不宜再重复会签。

　　中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发展改革委意见直接报送发改委，也可通过省级发展改革委报送。直接报送的，发改委及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目于5个工作日内正式受理；对明显不符合发行条件或材料不完整、不齐备的不予受理，并于5个工作日内作出回复。

　　另外，《推荐工作》明确，基础设施REITs净回收资金(指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金)应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目(含新建项目、改扩建项目)；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人(原始权益人)流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用；除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件，影响企业按照市场化原则依法合规使用回收资金。

　　同时，加快基础设施REITs净回收资金的投资进度，尽快形成投资良性循环，更好支持实体经济发展。基础设施REITs购入项目(含首次发行与新购入项目)完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。净回收资金使用进度明显不符预期的，应审慎考虑新购入项目安排。如回收资金实际投入项目与申报时拟投入项目不一致的，应按要求向有关省级发展改革委备案并说明情况。为确保回收资金尽快用于项目投资、有效支持实体经济发展，已上市基础设施REITs项目发起人(原始权益人)应于每季度结束后5个工作日内向发改委投资司直接报送回收资金使用情况，同步抄送再投资项目涉及的省级发展改革委。如回收资金使用进度不及预期，发改委将及时提醒有关项目发起人(原始权益人)；确有必要时，将提请有关省级发展改革委约谈项目单位，了解具体情况，提出整改建议。

　　已上市REITs 25只，募集资金超过800亿元

　　2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至2023年2月末，已上市REITs 25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成了一定规模效应、示范效应。在各方共同努力下，初步探索走出了一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。

　　证监会表示，下一步将会同国家发展改革委等有关部门，深入贯彻党的二十大精神，围绕建设中国特色现代资本市场，着力推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用，走好中国特色REITs市场发展之路，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。