万亿大利好！发改委、证监会重磅发布

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　　备受关注的公募REITs，再迎来重磅文件！

　　中国基金报记者获悉，2023年3月24日，国家发展改革委下发关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知，被称为“236号文”。

　　“236号文”指出，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　这意味着万亿级市场迎来大利好，REITs产品又将迎来崭新的资产类别，消费基础设施正式加入到公募REITs的底层资产池之中。

　　不仅如此，证监会也同日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。

　　种种迹象表明，在监管层的大力推动之下，REITs业务的各方参与度有望逐步提高，随着公募REITs市场扩容及常态化发行，这一业务发展速度也会继续加快。

　　2023年3月24日，国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知(发改投资【2023】236号)。

　　中国基金报将整理了其中十大要点：

　　研究支持消费基础设施发行基础设施REITs

　　贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs.优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs.

　　项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人(原始权益人)应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

　　合理把握项目收益水平

　　根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。

　　投资管理手续是否合规

　　应以项目投资建设时的法律法规和国家政策作为主要判定依据。项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握，并说明有关情况；项目投资建设时应当办理但现行规定已经取消或与其他手续合并的有关手续，如有缺失，应由相关负责部门说明情况或出具处理意见；按照项目投资建设时和现行规定均需办理的有关手续，如有缺失，原则上应由相关负责部门依法补办，确实无法补办的应由相关负责部门出具处理意见。如项目曾进行改变功能用途的重大改扩建，应主要依据改扩建时的相关手续办理情况判断其投资管理合规性。

　　5个工作日内正式受理符合条件的项目

　　中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发展改革委意见直接报送我委，也可通过省级发展改革委报送。直接报送的，我委及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目于5个工作日内正式受理；对明显不符合发行条件或材料不完整、不齐备的不予受理，并于5个工作日内作出回复。

　　发挥专家前期辅导作用

　　项目前期培育阶段，我委将适时组织相关行业专家对项目进行辅导，就投资管理手续合规性、项目收益稳定性等方面研提意见。项目申报材料准备过程中，我委将根据需要组织行业专家提出修改完善意见。针对个别对项目有重大影响的关键问题，发起人(原始权益人)可聘请权威的独立第三方机构出具专业意见。我委将根据工作需要，必要时组织专业力量，对有关项目进行现场核查。

　　中介机构应依法依规履行职责

　　督促中介机构履职尽责。为基础设施REITs项目提供服务的财务顾问、法律顾问、审计机构、评估机构、税务咨询顾问等中介机构，在提供服务期间应未被列入严重失信主体名单，未被采取失信惩戒措施，未因违法违规问题被有关监管机构禁止或限制开展基础设施REITs相关或同类业务。律师事务所和会计师事务所近3年还应未发生重大违法违规事件。上述机构应切实发挥业务专长，依法依规履行职责，保证出具的相关材料科学、合规、真实、全面、准确。

　　严格把握回收资金用途

　　基础设施REITs净回收资金(指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金)应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目(含新建项目、改扩建项目)；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人(原始权益人)流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用；除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件，影响企业按照市场化原则依法合规使用回收资金。

　　2年内净回收资金使用率原则上应不低于75%

　　加快基础设施REITs净回收资金的投资进度，尽快形成投资良性循环，更好支持实体经济发展。基础设施REITs购入项目(含首次发行与新购入项目)完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。净回收资金使用进度明显不符预期的，应审慎考虑新购入项目安排。如回收资金实际投入项目与申报时拟投入项目不一致的，应按要求向有关省级发展改革委备案并说明情况。

　　努力提升REITs产品的市场价值

　　运营管理机构应结合项目情况，依法合规创新运营模式，科学合理制定运营计划，做好底层资产更新维护，保障项目运营和收益的可持续性。要积极采用新技术、新工艺、新材料，提升运营质量，降低运营成本，保障项目盈利能力。要努力创新商业模式，挖掘项目商业价值，拓宽项目收益来源，提升REITs产品的市场价值。

　　新购入项目应同已发行项目的实际运营表现挂钩

　　基金管理人每年向基金投资人公开年度运营情况时，应将有关情况抄送我委和有关省级发展改革委；如发生影响资产价值和项目收益的重大突发性事件，应在履行相关信息披露程序后及时抄送。有关省级发展改革委要对遇有较大问题的项目加强帮助指导，提出意见建议。基础设施REITs新购入项目应同已发行项目的实际运营表现挂钩，运营表现严重不符预期、引发较大负面舆情或出现重大生产经营安全事故的，应暂停新购入项目安排。

　　3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》(以下简称《通知》)，并将进一步完善相关业务规则。

　　通知显示，2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成了一定规模效应、示范效应。在各方共同努力下，初步探索走出了一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。

　　2022年以来，证监会会同国家发展改革委落实国办发19号文要求，加快推进REITs常态化发行，并从市场培育、项目推荐、审核注册、监管资源配置和完善配套政策等方面提出10条措施。

　　此次《通知》共提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。

　　一是加快推进市场体系建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs.优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs.项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。同时，分类调整了产权类、特许经营权类项目的收益率以及保障性租赁住房项目首发资产规模要求，推动扩募发行常态化，支持优质保险资产管理公司等开展ABS及REITs业务，加强二级市场建设。

　　二是完善审核注册机制，优化审核注册流程，明确大类资产准入标准，完善发行、信息披露等基础制度。

　　三是坚持规范与发展并重，突出以“管资产”为核心，构建全链条监管机制，促进市场主体归位尽责。

　　四是凝聚各方合力，完善重点地区综合推动机制，统筹协调解决REITs涉及各类问题，推动完善配套政策，抓紧推动REITs专项立法。

　　下一步，证监会将会同国家发展改革委等有关部门，深入贯彻党的二十大精神，围绕建设中国特色现代资本市场，着力推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用，走好中国特色REITs市场发展之路，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。

　　公募REITs这一“万亿级”市场发展正如火如荼。

　　在不久前刚刚结束的2023年全国两会，多位全国两会代表委员带来了公募REITs相关提案议案，近期，新能源这一崭新的资产类别正式加入到公募REITs的底层资产池之中、REITs扩募也获得新一轮反馈，进展迅速。

　　“今年市场各方对REITs业务的参与度逐步提高，随着公募REITs市场扩容及常态化发行，预计这一业务发展速度会加快。”红土创新基金表示。

　　建信基金相关人士也表示，今年以来，公募REITs市场热度只增不减，积极推动储备项目的申报工作，资产类型涉及保障性租赁住房、新能源、产业园区等，原始权益人、投资者仍保持了较高的关注度，预计今年我国公募REITs业务将进一步发展，不断扩容。

　　野村东方国际证券结构金融部总经理陈剑也介绍，公募REITs业务在当下非常火热，不仅相关金融机构积极参与关注，同时也是地方政府盘活存量资产的重要思路，各类相关机构的热情将推动行业快速发展。他预计2023年将会有更多的公募REITs产品发行，基础资产种类以及原始权益人主体将会更加多元化，今年公募REITs业务会有不少亮点出现。