化解房地产与地方政府债务风险 政府工作报告传达了这样的信息

　　防范化解金融风险是金融业永恒的主题，也是2023年政府工作和金融工作重点之一。

　　3月5日，政府工作报告提出，防范化解重大经济金融风险。深化金融体制改革，完善金融监管，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。而从主要内容来看，风险主要集中在两个领域：一是房地产；二是地方政府债务。

　　房地产：改善资产负债状况

　　在市场分析看来，此次政府工作报告对于房地产的政策可谓双管齐下。

　　政府工作报告指出，房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露，发展仍有不少体制机制障碍。要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。同时提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

　　中指研究院市场研究总监陈文静认为，2023年房地产供给端政策将以“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”为核心，将前期政策落实到位。需求端政策将以支持住房需求释放为主，根据“因城施策”的原则，对于仍处于调整阶段的城市和区域，会有增量优化政策出台，对于市场出现复苏的城市，政府或将进一步观察已出台政策的效果持续性，决定后续政策安排。

　　去年以来，在各项政策叠加发力之后，房地产市场已有好转。

　　央行统计数据显示，今年1月，房地产开发贷款新增超过3700亿元，同比多增2200亿元；境内房地产债券发行400亿元，同比增长23%，房企的资产负债状况已有改善。

　　国家统计局数据显示，1月70个大中城市新房价格环比上涨城市数量达到36个，自2021年9月以来首次超过下降城市数。不少一二线城市二手房价格涨幅更为明显，市场活跃度持续提升。

　　中国民生银行首席经济学家温彬认为，虽然新房成交尚未明显反弹，但从二手房到一手房的传导效应有望逐渐显现，进而打破“房价下跌-销售走弱”的负反馈，有助于整个市场企稳。

　　“居民和房企资产负债表修复需要经历一个过程，结构性问题值得重视。因此有必要进一步加大力度，给予房地产行业更为有效的支持。”植信投资研究院资深研究员马泓认为，2023年住房政策会在扩大住房需求和增加住房供给侧金融支持上下功夫。一方面，为满足刚性和改善性住房需求，推动房地产市场利率逐步下行，降低购房者成本；另一方面，将加大对房企的金融支持，利用好住房金融“三支箭”和“金融16条”等支持政策，满足房企合理的融资需求，以促进投资建设，增加市场住房供给。

　　马泓分析，保障性租赁房建设有望加快步伐，房地产REITs将逐步扩容，鼓励民间资本参与到保障性租赁住房建设中去。地方政府将突出“因城施策”，积极响应中央号召，适当放松购房门槛，扩大公积金贷款力度，有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，推动存量房去库存，支持房地产行业健康发展。

　　地方政府债务：遏制增量、化解存量

　　除了房地产这一风险隐患外，政府工作报告还提到了地方政府债务风险。

　　政府工作报告提出，防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量。

　　马泓认为，考虑到过去一年半时间内，房企拿地较为谨慎，地方政府土地财政收入大幅下降，且疫情防控增加了额外医疗支出，一些基层财政收支矛盾较大，部分地方政府偿债风险有所加大。下一步政策可能进一步压实隐性债务主体责任，强化并完善政府债务风险监测和预警机制；通过债务置换、债务重组以及展期降息等方式，优化期限结构，化解高息债务；拟安排地方政府专项债3.8万亿元，有助于压降存量隐性债务；扩大隐性债务清零试点，推进融资平台转型升级。

　　红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖预计，未来隐性债务将和显性债务合并监管，部分高成本、短期限的隐性债务将通过银行信贷展期、债务限额内的地方政府债券来置换，避免债务频繁到期导致财政资金周转压力加大，也避免债务成本过高拖垮财政，使得金融风险向财政风险传导。