雅居乐：安然度过偿债高峰、经营稳健、复苏态势明显

（原标题：雅居乐：安然度过偿债高峰、经营稳健、复苏态势明显）

2023年3月30日，雅居乐集团控股有限公司（股票代码3383.HK，以下简称“雅居乐”或“公司”）发布2022年度业绩公告。

公告显示，截至2022年12月31日，雅居乐营业额为人民币540.34亿元。其中，物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为人民币374.26亿元及166.08亿元，收入占比分别为69.3%及30.7%。

受到大环境影响，雅居乐出现了上市以来的首次亏损。2022年公司净亏损约133.7亿元。雅居乐表示，2022年公司业绩亏损主要受到房地产行业经营环境不利、外汇波动、按照香港财务报告准则要求计提资产减值增加等因素影响。

尽管亏损，但雅居乐的各项财务指标维持稳健。

截至2022年12月31日，雅居乐实际借贷利率为6.03%；净负债比率为57.3%；录得现金及银行存款总额为人民币160.91亿元。

销售下滑，但2023年已企稳向好

受到不利因素影响，2022年，房地产行业陷入全行业下滑的困难局面。

国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积约13.58亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额约13.33万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

行业整体不佳，雅居乐也不例外。

年报显示，2022年，雅居乐实现总预售金额人民币652.3亿元，对应累计预售建筑面积为517.9万平方米。预售均价为每平方米人民币12595元。

在做精地产主业的同时，雅居乐旗下物业管理、环保等多元业务继续发挥协同效应，实现收入人民币166.08亿元，收入占比提升至30.7%，较2021年提升10.7个百分点。显示雅居乐的“第二增长曲线”持续步入收成期，为雅居乐贡献稳定现金流。

作为多元化发展战略中重要布局的物业板块，雅生活表现亮眼。2022年雅生活营收为153.8亿元，同比增长9.2%；毛利为33.8亿元，毛利率为22.0%；净利润为19.3亿元，净利润率为12.6%；股东应占利润为18.4亿元。

与此同时，雅居乐多元布局成效凸显，提供了广阔的增值空间，雅生活的营收结构也进一步改善。2022年雅生活物业管理服务、业主增值服务和城市服务营收分别为100.3亿元、23.2亿元和13.1亿元，分别同比增长15.8%、24.3%和88.3%，三大核心业务整体收入占比88.9%，同比增长21.7%，充分证实雅生活具备穿越周期的能力。

在环保业务方面，雅居乐持续深耕危废物处理，择优布局生态产业园、环保水务与生态修复等业务。2022年环保业务营收、回款均超额完成年度指标，整体回款率创历史新高。其中，产业园在建设过程中快步推进的同时，业绩取得喜人成绩。

虽然2022年销售承受了一定的压力，但进入2023年，已看到好转的迹象。

数据显示，今年1-2月，雅居乐预售金额125.6亿元，虽然同比下降了10.9%，但雅居乐的预售均价达到15189元/平方比，同比增长12.5%。

从具体月份来看，今年2月，雅居乐的预售金额同比跌了9%，较1月份12.7%的跌幅明显收窄。与此同时，雅居乐2月份的预售均价同比上涨13%，涨幅高于1月。显然，这表明市场对于雅居乐品牌的认可度正在提升，“触底反弹”的信号十分强烈。

业绩转亏，但影响有限

在过去的2022年，面对不利的市场环境，雅居乐遇到了一定的经营压力。

公告显示，雅居乐录得了上市以来的首次亏损。

公司表示，2022年业绩亏损受到多方面因素影响。

首先是行业经营环境不利，整体销售放缓、交付规模下滑，导致公司毛利率较2021年同期有所下跌。

其次，外汇波动造成公司出现部分汇兑损失，而上年同期雅居乐取得了部分汇兑收益。

此外，去年雅居乐出售附属公司所获得的收益减少，同时因按照香港财务报告准则的要求，对物业项目及应收账款等计提的减值却有所增加，影响了公司的业绩。

在行业性的普跌下，雅居乐2022年由盈转亏并未超出市场预期。

尽管利润亏损，但雅居乐经营性现金流却持续为正。

现金流代表企业当下运营的能力，稳定的现金流是保障雅居乐有序经营、业务快速发展的关键，2022年，雅居乐通过多渠道的融资、积极的现金流管理，进一步巩固和优化了财务的安全边际。

据悉，从2021年下半年起至今，雅居乐提前处置了大量非核心资产，通过退出36个合营项目等措施，主动化解风险，实现回笼资金超过200亿元。

正是这一战略举措，有效补充提升了公司的整体流动性，帮助雅居乐在后期快速下行的房地产市场中保持了稳健经营。

安然度过偿债高峰，融资能力逐步恢复

2022年，雅居乐延续一贯的稳健财务策略，在行业融资环境整体收缩与市场波动下，雅居乐坚守企业信用，通过加强现金流管理，合理安排偿债计划，2022年内各项到期债务均按时偿还，并安然度过偿债高峰期。

公开数据显示，2022年全年，雅居乐债务净偿还近250亿元。公司的净负债率更是从2019年的约83%降至2022年年底的57.3%，大幅下降约26个百分点。

公开信息显示，雅居乐下一笔到期的境外美元债时间为2025年1月，而境内将于今年到期的两笔公开债规模不大，偿还压力相对较小。

在安然度过偿债高峰的同时，雅居乐的实力、责任和担当也得到了各方认可，从2022年下半年开始，雅居乐的融资能力开始恢复。

公开信息显示，自2022年11月支持房地产平稳健康发展的“金融16条”发布以来，雅居乐获得新增的银行贷款超30亿元。其中，今年1月，雅居乐在境内成功发行中债增公司担保的12亿元中期票据，境外，雅居乐也获得了2家银行的新增融资超过4亿元人民币。

此外，公司近日还获得了由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿元。

在当前的环境下，融资能力几乎就是衡量房企成色的“标尺”，畅通的融资渠道对于房企的重要性也不言而喻。

作为为数不多的没有公开市场债务违约或展期重组的民营房企，雅居乐在动荡的市场中，展现出了处变不惊的定力，不仅为房地产市场树立了积极榜样，也为自身的下一步的稳健经营奠定了基础。

聚焦主业，土地充足未来可期

2022年，雅居乐在安全度过偿债高峰的同时，也在全力推动保交付工作，并取得了显著成效。

数据显示，2022年，雅居乐在广州、佛山、北京、上海等城市有序推进按时交楼，全年成功交付约6万套，面积约520万平方米。

受行业整体大环境影响，2022年雅居乐采取了审慎的拓展策略。

尽管2022年，但雅居乐的土地储备依然丰富且优质。

年报显示，截止到2022年底，雅居乐在全国拥有土储约4016万平方米，货值超过6000亿元，足够支撑雅居乐未来多年的开发。

土储不仅要看数量，更要看质量。目前雅居乐的土地储备主要分布在长三角、大湾区及海南等战略价值较高的区域，且土储的平均成本仅约3255元/平米。

随着房地产行业触底回升，庞大而优质的土储，有望为雅居乐未来的可持续发展打下坚实的基础。雅居乐预计，2023年的公司旗下项目可售货值约1500亿元，预计销售金额将达到650亿元至700亿。

目前，雅居乐已进一步明确公司的发展战略：即通过聚焦主业、收缩规模等经营策略，严控产品品质，走高质量发展路线。