杨惠妍的碧桂园新蓝图：土储换仓、打造“两力”和两新兴产业

（原标题：杨惠妍的碧桂园新蓝图：土储换仓、打造“两力”和两新兴产业）

3月30日，履新碧桂园董事会主席的杨惠妍首次亮相在公司业绩发布会上，一身黑色大衣搭配蝴蝶印花丝巾、蝴蝶胸针，让她与严肃的会场有所区分。

过去十几年来，杨惠妍一直在公众看不到的幕后，与这家中国最大的民营房企共同成长。月初接班碧桂园以来，她正式走向台前，肩担来自内外部更重的期望。

在经历了内外部环境巨变的2022年后，新掌舵人与管理团队密切配合，带领企业走向康庄大道，于碧桂园而言尤为重要。

杨惠妍分享了管理层为公司绘制的清晰蓝图，语句中透露着“务实不务虚”，面对“职业经理人与家族企业”这类稍显敏感的问题，她也直面作答。

“接下来三至五年的主要战略是行稳致远，围绕三张表做好管理，同时围绕着市场、竞争对手和客户做好战略优化。”杨惠妍表示。

保交楼、保现金流，展现发展韧性

“房地产行业过去一年的的确确遇到了前所未有的挑战，市场下行的困难程度超出了我们的预期，我们对自己交出的答卷也是不满意的。”碧桂园执行董事及总裁莫斌在业绩会如此回顾过去一年。

2022年，百强房企销售规模同比降逾四成，置身其中，碧桂园也未能独善其身，销售额、营收、利润均有所下降。其中，权益合同销售额约3574.7亿元，营业收入4303.7亿元，股东应占核心净利润26.1亿元。

在经济收缩、销售遇难、行业融资环境不利的背景下，碧桂园选择了牺牲部分利润保交付和保现金流，静待市场回升。

去年，碧桂园集团连同其合营企业和联营公司累计全年共交付1384个批次、近70万套房屋，交付量居行业榜首，其中281个项目更实现了交付即办证。

碧桂园加强了对销管费用的管控，对费用类型进行分解，除刚性费用外其余费用使用归零；并根据项目的预期产出匹配费用额度，减少尾盘项目的费用产生，重点将资金分配在常规在建及在售项目上。

核心管理层也与集团共患难，主动降薪幅度最高达75%，层级越高的管理层降薪幅度越大。

在多番努力下，碧桂园去年全年销管费同比下降32%至197亿元，占收入的比重减少0.9个百分点至4.6%。

为保资本市场信用，去年碧桂园多次提前偿债，2022年到期的公司债券全部如期偿付完毕，未出现任何违约或延迟支付本息的情况，保持了良好的信用记录，维持财务基本面稳定。

公司截至2022年末的总现金余额约1475.5亿元，现金短债比为1.6倍；净负债率降至十年来最低值，同比优化5.4个百分点至40%；剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%；总借贷余额同比下降14.7%至2713.1亿元。

在不少开发商陷入资金链危机的背景下，碧桂园去年仍实现经营性现金净流入356.2亿元，并成功发行近百亿元人民币公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品，完成3次股权融资共获得约115亿港币，获得超十家银行逾3000亿元人民币意向性综合授信支持，实属不易，也凸显了公司发展的韧性。

土储换仓，打造两个核心竞争力

“面对去年行业整体极端困难的局面，我们把保安全、保交付、保信用放在了首要位置，做出了阶段性减少投资拿地的决定。”莫斌介绍道。

2022年，碧桂园仅出手拿了9个项目，总地价仅61亿元，对于一家销售额超3500亿元的开发商而言，这样的投资收缩是无奈之下的举动，也是战略性“蛰伏”。

同时，碧桂园也在借机调整土储结构，去年新增项目按权益地价计算有71%位于一二线城市。

一年蛰伏调整后，莫斌透露，目前碧桂园已经重启拿地，整体投资方向围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现，逐步提升一二线城市的投入与土地储备占比。

“最近我们在系统地参与公开市场拿地，积极参与了北京、南京、成都、杭州、合肥等城市的招拍挂，因为这些地块比较热门中签率低，目前我们还没获取相应土地。未来我们还会积极参与西安、上海、宁波等高确定性的市场。”莫斌透露，碧桂园计划在3—5年的时间内，将公司一二线对三四线的货值比例提高至50比50，用优质土地支撑公司未来业绩的发展。

由于此前在三四线城市有大量投资，有声音认为碧桂园转向一二线城市可能面临“水土不服”的问题。

莫斌回应称，去年以来公司系统性地对一二线城市的短板进行补齐，尤其是在产品力方面，“实际上我们在一二线的经验是不缺的，去年在上海的三个项目、西安的项目都取得了不错的成绩。”

杨惠妍也表示，要回归到商业最基础的逻辑，3—5年内培养两个核心竞争力——产品力和成本力，“碧桂园组织了一个非常强大的团队打造一二线产品，聚焦全链条产品力的提升；成本力则一直是我们非常强的能力，但可以做得更好，从以前地产上行期的粗放式管理转变为从运营端、生产端等的精益管理，保证在不降低产品质量的情况下，提升公司竞争力。”

“一个企业只要产品是非常好的，优于同行，价格又比同行有优势，同时公司又是有利润的，那我觉得这个公司就可以很健康、长期地发展，也会吸引到优秀的人来到公司，长期与公司共同成长和发展。”杨惠妍如是说。

此外，碧桂园内部还开启了组织变革，在58个区域提拔了一批综合经营管理能力较强的区域总兼任其他区域总裁，最大化发挥优秀管理者能力，激活组织实力。

围绕地产主业打造第二增长曲线

在发展房地产主业的同时，碧桂园战略全面升级，围绕地产主业开拓科技智慧建造体系及上下游产业链的新业务赛道，开辟公司增长的第二增长曲线。杨惠妍目前的工作重心便是科技建造、代管代建轻资产这两个新兴业务。

去年6月，碧桂园将旗下建筑子公司和原博智林旗下的总包单位进行整合，成立了科技建筑集团，聚焦科技建造方式的革新，积极推动建筑机器人施工技术的应用落地，通过整合全产业链资源，为客户提供研发、生产、应用全过程、系统化的智能建造解决方案。

目前，碧桂园已拥有建筑机器人、新型模板体系、BIM数字化技术、新型工业化、智能装备五大核心业务，并进入第一批24个智能建造试点城市，抢先占领智慧建造细分市场辐射周边城市。

截至2023年1月，碧桂园已有33款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖30个省份（直辖市、自治区）超600个项目，累计交付超1700台，累计应用施工面积超千万平方米。

“与传统施工相比，机器人施工效率更高，降低工人劳动强度，改善施工环境，助力开发业务的提质增效，经济效益和社会效益显著。”执行董事及常务副总裁程光煜表示。

布局代管代建市场逾7年以来，碧桂园累计承接了超150个项目，累计在管面积近1300万平方米，在这过程中积累和打磨的相关能力也有望迎来更多施展的机会。

据程光煜介绍，“去年来城投在公开市场拿地的占比从往年的约10%上升至40%，许多拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府，以及接管保交楼工作的纾困代建需求正在急剧增多。”

他表示，轻资产代管代建业务也会成为公司的业务重点之一，将利用已有布局对接市场需求，发挥全链条优势，全力参与保障性住房等代管代建业务，助力解决好新市民、新青年人群的住房问题。

去年以来，碧桂园获取了5个代管代建新项目，预计带来85亿元货值。