中梁控股销售持续下滑毛利率降至8.9% 2022年零拿地债务承压资金缺口近30亿

　　去年官宣债务违约后的地产黑马中梁控股销售持续下滑。

　　5月8日，中梁控股（02772.HK）披露2023年4月的未经审核营运数据。2023年1月至4月，中梁控股累计合约销售金额约人民币147.3亿元，同比降42.68%；累计合约销售面积约147.7万平方米。2023年1月至4月合约销售均价约人民币1万元/平方米。

　　事实上，去年以来，中梁控股销售持续下滑。2022年，中梁控股合约销售额为660.5亿元，同比减少约61.6%。

　　今年开局，下跌趋势明显，公司一季度累计合约销售金额114.3亿元，较上年216亿元，下滑47.08%；累计合约销售面积115.6万平方米，较上年214万平方米，减少45.98%。

　　长江商报奔腾新闻记者注意到，在销售持续下滑的同时，公司整体业绩也由盈转亏。2022年，公司实现营业收入393.29亿元，同比下降48.33%，归属母公司净亏损13.46亿元，同比止盈转亏。毛利率已经降至近六年最低，2016年至2022年，中梁控股的毛利率分别为21.08%、20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%、8.9%。

　　业绩下滑，销售回暖不明朗的情况下，中梁控股的流动性也进一步收紧。2022年7月29日，中梁控股曾发布内幕消息称，一笔于2022年7月29日到期的9.5%优先票据到期未支付，构成违约事件。

　　同年11月，中梁控股曾表示，境内公开债务已全部还清，但预期不会在宽限期内支付两笔2023年4月到期票据的应付利息，并暂停所有美元债本息的兑付。

　　今年2月17日，中梁控股披露了旗下境外债的整体解决方案。一直与其所发行境外债务的若干持有人进行沟通与建设性接洽，力求就本金总额约为11.8亿美元的境外债务，制定整体解决方案。但截至目前，中梁控股尚未就整体解决方案的条款，与境外债权人订立正式协议。

　　财报显示，截至2022年年末，中梁控股的总负债规模高达2064亿元，资产负债率接近87%。中梁控股需要在2023年内到期偿还的债务达到178.43亿元，而同期的现金及现金等价物仅为146.04亿元，且尚存近30亿元的资金缺口。

　　中梁控股为了保住现金流，整个2022年都没有新获取土地。尽管暂停投资，但仍有一定的可售资源支持公司未来数年发展。截至2022年12月31日，中梁控股的总土地储备约4090万平方米，其中可供销售/可出租的已完工物业占约470万平方米，在建物业或用作未来开发物业占约3620万平方米。

　　值得一提的是，目前中梁控股的土储主要集中于三、四线城市，共计占比接近七成。当前，在一二线高能城市销售回暖的当下，土储集中于三、四线城市的中梁控股仍然承压。