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砂之船与奥莱REITs

2024-04-10 16:20:02来源:新媒体

文章导读
2月下旬,于新交所上市的砂之船房地产投资信托发布了2023年度业绩通告,这也是国内首家以持有奥特莱斯为主业的房地产信托基金。 在国内消费复苏趋势的推动下,砂之船房托旗下奥莱项目 ...

  2月下旬,于新交所上市的砂之船房地产投资信托发布了2023年度业绩通告,这也是国内首家以持有奥特莱斯为主业的房地产信托基金。

  在国内消费复苏趋势的推动下,砂之船房托旗下奥莱项目取得不错的业绩,合计实现收入6.59亿元,同比增加10.7%,总销售额为46.64亿元,同比增长31.9%。

  在此背景下,砂之船REIT表示看好奥莱未来在消费降级趋势中的增长潜力,2024年设定了双位数的商场销售增长目标,并计划通过收购资产扩张。

  观点指数认为,在国内奥莱市场发展加速、消费基础设施REITs市场向好之际,砂之船有进一步发展壮大资产的需求。

  通过资产收购,未来砂之船房托有望继续从项目的运营和增值中获益,同时砂之船集团或许可以吸引更多的项目合作方,元宇宙之家消息,进一步扩展轻资产业务。

  奥莱REITs表现

  新交所上市的房地产投资信托中,资产100%为中国境内的零售商业地产并不多,其中于2018年3月上市的砂之船房地产投资信托,是国内首家以持有奥特莱斯项目为主业的房地产信托基金。

  该房托的发起人为重庆砂之船集团,是国内大型连锁奥特莱斯运营商,目前运营17个奥特莱斯项目。

  资料显示,上述奥特莱斯项目中,2个由砂之船集团持有,4个由砂之船房托持有,另外11个则由第三方持有,即通过轻资产模式运营。

  从砂之船房托最新的2023业绩通告中,可以一窥这家以奥莱为底层资产的商业REITs的发展状况。

  首先,持有资产方面,目前砂之船房托持有的奥特莱斯项目分别为砂之船(重庆两江)奥莱、砂之船(重庆璧山)奥莱、砂之船(合肥)奥莱、砂之船(昆明)奥莱,合计建筑面积37.77万平方米,可租赁面积31.02万平方米。

  上述4个项目的平均运营周期为10年以上,其中运营时间最久的为重庆两江项目,该项目于2008年开业,至今已经运营16年。

  业务模式上,根据委托管理协议,砂之船房托收入主要分为固定收入和可变收入两部分。固定收入由砂之船集团进行支付,并且每年增长3%;可变收入则根据究竟奥莱项目的销售业绩变动,从而收取不同的比例。

  观点指数认为,这种模式下REIT管理人的利益与REIT的利益保持一致,共同承担项目运营的不一定性风险以及收入波动的风险,是目前市面上相对稳妥的商业模式。

砂之船与奥莱REITs

数据来源:企业通告,观点指数整理

  收入方面,2023年砂之船合计实现收入6.59亿元,同比增加10.7%。其中固定部分收入4.48亿元,同比增长3%;可变部分收入2.11亿元,同比增加31.7%。

  可以明显看出,去年砂之船房托可变部分收入增加更为明显,这主要得益于旗下奥特莱斯项目的销售额有所上升。

  2023年砂之船旗下四个奥特莱斯项目录得销售额46.64亿元,同比增长31.9%,达到2019年销售额的99.6%。其中砂之船(重庆两江)奥莱的销售额表现最好,实现销售额25.41亿元,同比增长35.5%,达到上市以来的最高点。

砂之船与奥莱REITs

数据来源:企业通告,观点指数整理

  从销售坪效看,砂之船(重庆两江)奥莱也是砂之船房托持有资产中表现最好的项目。按可租赁面积计算,该项目2023年销售坪效达到4.99万/平米/年,而其他三个项目销售坪效在1万元以下。

  较高的业绩表现,也赋予了项目更好的估值水平。截止2023年底,砂之船旗下4个奥莱项目的总估值达84.95亿元。

  出租率方面,2023年底砂之船房托总体出租率为97.6%,超过疫情前的出租率93.5%。与此同时,会员数量也有显著增加,从2019年的159万人增加到353万人,累计增长122%,会员销售占总销售额的比例也超过60%。

  在此基础上,砂之船对其在中国的发展也表现出较高的预期,2024年设定了双位数的商场销售增长目标。

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