解读《关于规范房地产经纪服务的意见》

住建部、市场监管总局2023年5月发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，内容包括：

一、加强从业主体管理。

严格落实房地产经纪机构备案制度。市、县住房和城乡建设部门要全面推行经纪从业人员实名登记，加强经纪从业人员管理。经纪从业人员提供服务时，应当佩戴经实名登记的工作牌、信息卡等，公示从业信息，接受社会监督。

监督作为消费者权益的主要保障方式，但在许多行业存在从业者既是运动员又是裁判员的现状，中介行业也不例外，但我们也看到一些平台已经作出了尝试，并取得了成效：暖暖科技旗下的暖暖房屋APP作为公正的第三方平台祭出的监督大招即【PDSS模式：服务保证金+反馈体系】，服务评价内容体系包括服务是否完结、仪表态度、专业能力等，该体系直接影响经纪人在平台获得服务订单的概率，从根本上要求经纪人提供更优质专业的服务，杜绝传统中介行业的弊端，据称改平台目前涉及中介服务质量投诉为0 。

二、明确经纪服务内容。

房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

传统中介行业统一奉行的是意向购买—签订中介合同—支付全额中介费用—提供服务，该模式最大的弊端就存在于服务是否完成？服务是否满意？由此带来的服务纠纷层出不穷，从目前了解来看，暖暖房屋在平台上提供了基础服务包(带看服务、需求定制服务)、交易服务包、金融服务包、交割服务包，平台倡导【中介服务进程式按需购买】，打破了传统中介一揽子服务的代理机制，更加符合市场交易原则：自愿、平台、公平，把服务的选择权交给需求方，而不是交给“行业规矩”，同时降低了不动产交易成本。

三、明码标价、合理确定经纪服务收费。

房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

暖暖房屋对平台经纪人实行不分佣、不扣佣的政策，无论是哪个公司，经纪人在平台可轻松实现自定义佣金及自由协作交易，尤其是自由协作不仅打破同事之间的竞争关系，理论上也打破了同行之间的竞争关系，极大的提升了中介房源的交易效率。

四、严禁操纵经纪服务收费。

具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。

从统计数据来看，全国注册的房产经纪人数量已经超过200万人，还有大量的小区中介从业者、夫妻店从业者，所有的行业政策或者变革都不是为了“消灭”经纪人，而是为了这个行业更加良性健康的发展，房源、客源形成了目前传统中介行业各自的壁垒，变相的垄断严重制约不动产的流动变现，如何打破？

不打价格战(如完全的0中介费)是对从业者提供服务的尊重，更是社会层面稳定就业的前提。暖暖房屋提出“弱中介化”概念，即把经纪人角色从“撮合交易型”往“服务提供型”引导，通过双向交易信息透明以及双重佣金定价机制来实现该角色转变，暖暖房屋实行双重佣金定价机制：针对业主直卖房源所需要的中介服务施行平台定价原则，经纪人挂牌房源由其自定价，所有的服务费用由平台采取代购买的方式实现服务佣金费用监督，杜绝经纪人在服务过程中乱收费、乱增项的漏洞弊端。

《意见》其他内容还包括：规范签订交易合同、加强个人信息保护：提升管理服务水平、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理等。

《意见》的核心应该在于打破不动产交易环节的中的行业桎梏，提高不动产的交易效率(流动性)，政策的引导必将对整个中介行业带来积极的影响。

任何一个行业从来都不缺乏变革者——暖暖房屋自创立起把【降低不动产交易成本、提高交易效率】作为自己的江湖使命，引导经纪人回归服务的本质；意见新规某种程度上肯定了暖暖房屋模式的正确性和前瞻性；作为行业新规的先行者，暖暖房屋能否打好样、走更远我们拭目以待。