公募REITs稳步扩容 多方建议推动商业不动产公募REITS发展

　　近年来，公募REITs作为新兴金融产品不断扩容，据资讯数据显示，截至3月8日，获批上市的公募REITs共27只，已上市公募REITs数量达25只，募集资金总额超过801亿元，总市值达871亿元，在盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道、提升直接融资比重等方面发挥了重要作用。

　　3月8日，首批两只新能源公募REITs进入网下投资者提交文件和核查工作阶段，之后将依次进入询价和发售环节，距离新能源正式加入公募REITs序列又近一步。

　　目前，我国试点范围内的公募REITs底层资产覆盖了园区基础设施（8只）、交通基础设施（7只）、仓储物流（3只）、生态环保（2只）、保障性租赁住房（4只）、能源基础设施（3只）等六大类基础设施，而商业不动产入池公募REITs底层资产成为接下来扩容的关注重点。在2023年全国两会期间，多位代表委员提出了关于推动不动产公募REITs发展的相关建言。

　　“建议将优质的消费类基础设施纳入公募REITs资产池。”全国政协委员、步步高（002251）集团董事长王填在谈到商业不动产公募REITs发展时强调，消费类基础设施涵盖商场、购物中心、酒店等商业类型的不动产，其作为承接居民消费行为、释放居民消费潜力的重要载体，有助于扩大内需、促进消费，同时也有助于消费类基础设施经营企业金融工具体系多元化，有利于控制企业债务风险。

　　“我国商业不动产公募REITs蕴含巨大市场空间。”RCREIT（REITs研究中心）主任刘洋对《证券日报》记者表示，中国商业不动产存量资产约50万亿元规模，商业不动产结合公募REITs为代表的证券化市场，按照美国超过30%的证券化水平，中国商业不动产可以生成约15万亿元的可投资证券。

　　全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸也建议阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具，助力化解住宅交付风险，全力确保房地产市场平稳健康发展。

　　刘洋分析称，近期监管部门启动的不动产私募投资基金试点，也为商业不动产纳入公募REITs发行范围内打开了空间，为Pre-REITs不动产私募投资基金的设立和管理提供了有力支持，可以促进公募REITs底层资产储备和扩充。

　　全国人大代表、北京证监局局长贾文勤则提出了加快不动产投资信托基金（REITs）专项立法的建议。全国人大代表、深交所总经理沙雁也建议，修改基金法，为简化REITs产品结构提供法律支持。

　　中国证监会副主席李超此前公开表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

　　“若公募REITs试点范围拓宽至相关领域，可进一步推动存量资产盘活，打造相关企业轻资产运营与重资产持有的良性发展模式，助力不动产市场高质量发展。此外，商业不动产公募REITs的推出有利于不动产存量运营升维，商业资产估值与运营效率直接挂钩，而REITs将进一步提升市场对商业资产优质性的检验，从而推进我国不动产存量市场的健康发展。”刘洋表示。