地产政策三问：效果怎样？是否刺激？如何演绎？

　　天风研究所宏观宋雪涛团队对房地产供给侧的政策进行了解读，对地产政策效果如何的问题进行了解答。

　　(1)近期供给侧政策效果预计如何？

　　(2)需求侧会有大规模刺激吗？

　　(3)供给侧政策还会有什么？

　　近期供给侧政策效果预计如何？

　　供给侧政策信号大于实际，未出险的优质民营房企流动性修复

　　我们认为，尽管监管部门在近期连续出台政策稳定房地产的供给侧，可能会对部分优质房企起到支持作用，但对宏观层面而言，实际效果可能会低于市场的预期。

　　一方面，强调市场化运作的情况下，政策能支持的范围相对较小。另一方面，经过我们统计，“金融16条”中的一半政策都对应了已出台的存量政策。

　　因此，尽管市场对“金融16条”的反应较为强烈，但我们认为，受制于金融机构风险管理以及政策增量影响有限，实际的落地效果可能会低于市场预期，未出险、经营稳健的优质民营房企可能从中受益，但对其他民营房企的救助作用预计有限。

　　相比于实际效果，“金融16条”的信号意义显然更大。我们在8月报告《市场在担心什么？》中已经提出判断，“对地产(供给侧)，最差的时候已经过去，解决地产问题的速度比想象中要快”，地产供给侧的政策底实际上早已确立。在某种程度上，可以认为“金融16条”的出台是央行对民营房企融资态度转向的信号，是对供给侧政策底的进一步强化，预计未来政策对房企的支持力度会进一步加码，未出险优质民营房企的流动性有望逐渐企稳并修复，已出险房企有望加速出清，风险继续暴露的概率有所下降。

　　需求侧会有大规模刺激吗？

　　需求侧长期下行或不可逆，也会限制供给侧政策效果

　　如果能够明确当前房地产领域问题的根源所在，就不难发现，需求侧的长期下行或不可逆，不支持再一次的大规模刺激。虽然政策对房企的态度已经发生了本质的变化，并且房企支持政策仍有进一步出台的可能性，但在需求侧难有大幅反弹的情况下，实际效果的释放可能会比较缓慢。

　　我们在报告《四问四答：托经济会从哪方面入手？》中已经明确指出，基于对未来房地产潜在需求的判断，我们认为小规模刺激的效果有限，大规模刺激的可能性有限。解决地产问题的关键仍然在于供给侧而非需求侧，加速对冗余供给的出清可能对新周期的确立更有帮助。

　　供给侧政策还会有什么？

　　如果任由供给侧继续快速回落，未来大概率会面临地产供给小于潜在需求的情况，进而产生新的供需矛盾，当前已经到了“保主体”的必要阶段，未来对优质房企的支持力度有望进一步加大。我们认为，房地产供给侧的政策将沿着三个方向推进和演绎：继续支持优质房企，适当“保主体”来支持“保交楼”，加速出清出险房企。

　　相比于2022年第二季度货币政策执行报告，近期发布的三季度货币政策执行报告中的防风险部分，在以往“坚决守住不发生系统性金融风险的底线”的基础上，新增了“维护好广大人民群众的利益”，民生问题的重要性进一步提升。在更加强调金融工作的政治性、人民性的情况下，“保交楼”作为一项重大的民生工程，有必要出台政策来进一步推进。

　　因此，我们认为，从“保交楼”也需要适当“保主体”的角度考虑，地产的供给侧政策也有望进一步加码。

　　【风险提示】

　　疫情发展可能超预期，进而导致稳增长压力加大；政策效果不不及预期，进而改变政策出台的节奏。