城中村改造政策通过释放啥信号 建议先行试点一村一策（图）

中央层面对于城中村改造出台重磅政策。7月21日，据央视新闻报道，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(简称“《指导意见》”)，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

城中村改造是重要的民生工程，有助于解决居住、教育、医疗等民生问题。此前，部分地区已经在逐步推进城中村改造，如今中央层面出台新政，在业内人士看来，这对于地方的城中村改造工作将形成有力的引领与推动。更重要的是，通过公共服务均等化、全覆盖，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能真正释放消费潜力和内需。

超大特大城市有哪些?

包括上海、北京、深圳、重庆、天津等

根据《指导意见》，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

事实上，关于城中村改造，在此前的高层会议中，曾被着重提及。

今年4月28日召开的中央政治局会议明确提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

国家金融监督管理总局局长李云泽在6月份举行的第十四届陆家嘴论坛上曾表示，强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，国务院常务会议审议通过的《指导意见》，是对4月28日举行的中央政治局会议精神的贯彻落实。在当前迫切需要推进稳增长、扩内需的经济形势下，推进城中村改造无疑是题中之义。

在超大特大城市推动城中村改造，能够将供给侧改革和高质量发展对接起来，将供给侧改革和需求侧管理对接起来，解决城市发展不平衡、不充分的矛盾。

由国家统计局2021年提供的《经济社会发展统计图表:第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》显示，根据第七次全国人口普查数据，按照城区人口排序，全国现有超大城市7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。特大城市增至14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

李宇嘉表示，新市民、年轻人和外来人口主要集中在超大特大城市，特别是在城中村，而城中村又是这些城市发展最薄弱、短板弱项最突出的区域。通过公共服务均等化、全覆盖，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能真正释放消费潜力和内需。

“城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择，另一方面是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局、新模式，也能够逐步让新市民、年轻人和外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。”李宇嘉说。

城中村如何改造?

建议先行试点、一村一策

我国的城市发展已经进入到城市更新的阶段，城中村改造是其重要的组成部分，不仅可以改善城市界面、提升居住品质，还能破解公共配套设施不足、消防用电安全等问题，更能为房地产开发投资形成增量。

在此之前，城中村改造在各地已经逐步推进。今年，深圳住房建设局印发了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，2023年-2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套(间)、建筑面积超过2000万平方米。2023年，深圳计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。

从深圳来看，城中村改造的体量较大。据深圳人才安居集团此前披露，已经摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间。

在厦门，《厦门市城中村现代化治理三年行动方案(2023-2025年)》已经印发，其中明确，按照“一年试点、两年攻坚、三年全覆盖”的时序安排，自2023年启动试点，利用3年时间实现108个行政村治理全覆盖。此外，行动方案还指出，坚持社区服务改革提升，开展“一村一策”策划、规划，制定实施方案，分批分步骤生成城中村治理项目。

在广州，7月17日，该市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》意见的公告，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

广州市住房和城乡建设局认为，广州的城中村数量庞大，它们的更新改造，是着力解决“大城市病”，实现产业形态优化、居住功能提升、城市文明跃升，推动广州高质量发展的必由之路。

2023年-2025年，上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。

那么，城中村如何改造?对此，李宇嘉认为，新时期的城中村改造绝不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用为主，根据实体经济和居民、企业的需求，部分改变功能，拆除的主要是危房和公共短板确实特别严重的地方。同时，还要增加公共服务设施。

李宇嘉进一步表示，城中村改造要突出公益性，主要是解决公共短板缺失严重的问题，提升居民居住质量，增加保障性租赁住房，保留“低成本、区位优”的租住和居住空间，保留城中村原有的、烟火气浓厚的生活气息，通过小修小补，保留原有产业业态，适当提升和发展创意文化、消费、物流等新产业，提升集体经济可持续发展的能力，降低生产生活的空间成本。

此外，李宇嘉还指出，城中村改造必须坚持“一村一策”，加强城市体检先行，民生诉求比较强烈的城中村优先改造，同步加强专项规划和计划的编制。

钱从哪儿来?

鼓励和支持民间资本参与

值得关注的是，城中村改造需要大量资金，钱从哪儿来?

根据《指导意见》，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

对于引入社会资本，李宇嘉建议，城中村改造还是要坚持“谁投资谁受益”的原则，主要吸引市场主体参与，涉及公共服务设施补短板的资金，需要国企为主导，通过公共资金包括政策性金融工具、专项债、财政以奖代补等方式来解决。为了吸引市场资金进入，一方面需要公共资金投入，解决短板和弱项的问题，创造市场资金进入的积极性;另一方面需要在用地出让方式，审批流程优化，空间功能的调整和转换等方面做出规划和政策创新。

李宇嘉还表示，要鼓励多方投资主体以经营性收入，包括停车场、临街商铺、饭店食堂等形成的收入，弥补和覆盖改造成本。房地产销售收入并不占主导，只是其中一部分。

易居研究院研究总监严跃进也认为，鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其各大房企，要关注此次改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。