11.2亿起拍 “晴格格”住的大厦流拍 究竟发生了什么？

10月9日，阿里资产拍卖平台显示，由盛京银行股份有限公司朝阳分行持有的北京王府世纪发展有限公司债权拍卖，虽有4690人围观，但却无人出价。

阿里拍卖平台数据显示，北京王府世纪发展有限公司主要资产为王府世纪大厦，市场估值约15.39亿元，起拍价为11.2亿元，对应债权本金7.5亿元、债权利息3.7亿元。

近两年受市场环境变化，大宗交易市场活跃度有所降低。一些资产无法通过市场化方式退出，债权人往往选择将资产进行法拍。

王府世纪大厦及下周即将拍卖的博瑞大厦区位都不错，属于商办市场的稀缺资产，但想快速变现仍不容易。诸如此前的世茂工三、乐视大厦等资产标的，都是通过一而再、再而三降价才得以成功拍卖。

北京王府世纪发展有限公司成立于1993年，是一家专营房地产开发和物业管理的中外合资企业。

这家公司债权涉及的抵押物为王府世纪大厦，位于北京市东城区东安门大街，地理位置极佳，能北上平安大道，南下长安街，西去故宫，东往金宝大道上二环。项目土地面积4839.59平方米，建筑面积5.21万平方米，为商业和写字楼用途。

项目的担保方式为抵押和保证，保证人是王志才和张瑜文，同时债权涉及2笔业务，其中一笔已诉讼进入执行程序，另一笔未诉讼。

王府世纪大厦较为知名，除了标的本身的区位，还在于与该标的紧密相关的王志才和他的妻子王艳。

北京王府世纪发展有限公司法人是王志才。除了王府世纪大厦，他早期开发的项目还有长安街上标志性的项目“长安8号”，也就是现在的佳兆业广场。

王志才的妻子王艳曾是电视剧《还珠格格》中晴格格扮演者。她居住的王府世纪大厦一套住宅估值1亿左右，推开窗即可俯瞰故宫全景。

外行人看热闹，对于投资人来说更关注的是王府世纪大厦的商业价值。这也是决定这个项目后续能以什么价格拍卖的关键因素。

“综合楼龄、债务和区位这三个因素来看，个人判断王府世纪大厦这个项目的投资价值有限。”一位不具名的北京写字楼市场专业人士对界面新闻表示。

上述人士认为，第一，王府世纪大厦是1993年的老楼，按照商办用地50年土地使用年限，剩余土地使用年限是21年。这在机构投资者眼中是一个非常尴尬的期限。根据《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满，应当自动续期。续期费的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。但是，非住宅建设用地使用权期满续期的，则是依法办理。

机构投资者在购买商办资产时会谨慎计算投入成本与未来收益，如果土地使用年限快到期了，是否要补交一系列费用、如补交土地出让金等额外成本。在这方面，目前相应的法律法规还不是特别清晰，因此对于这类楼龄较长的资产，多数机构投资者都较为谨慎。

第二，王府世纪大厦背后的债务压力很大。从王府世纪的区位和体量来看，11.2亿元的起拍价对应的是王府世纪的债权本息，即接收本金7.5亿元、接收利息及其他费用3.7亿元。目前大宗交易和商办市场处于下行周期，除非是非常优质的资产，否则考虑到项目所背债务与投资价值的差异，机构投资者一定会慎之又慎。

第三，王府世纪大厦的区位非常微妙，虽然紧邻故宫，区位非常好，但优质的区位也衍生出一个不确定的问题，即老楼做改造升级，在如此核心的区位能否获批面临不确定性。

王府世纪大厦的起拍价相较15.39亿元的市场估值已经有所折扣，但还是流拍了。

对此，上述人士认为，目前通过法拍途径实现资产变现的案例越来越多。从前几年的世茂工三、乐视大厦的案例来看，想要通过法拍途径变现，最有效的方式就是降低起拍价。王府世纪大厦未来也有可能通过降价来寻找潜在的买家。

王府世纪大厦流拍与当下大宗交易市场甚至租赁市场不景气程度也有关系。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想对界面新闻表示，根据他们的研究成果展示，2022年前三季度，北京大宗投资市场累计成交金额约为215亿元，较去年同期下降57.5%。

李想称，大宗交易投资市场不活跃源于两方面市场行情。首先，投资市场目前处于供过于求状态，无论开发商还是持有众多资产的机构，甚至通过法拍途径变现的债权人，都在加速出售资产以求变现。

但是潜在买家对于目前的待售资产保持高度警觉，会对项目进行细致严格的甄别，并期待能够以“抄底”般的价格进行收购，买卖双方的博弈仍在继续。此外目前商办市场暂时处于调整周期，这也影响到投资市场的前景与行情。

高力国际华北区资本市场及投资服务副董事闫寒也表达了相似看法。根据北京大宗交易记录，最近成交金额最高的一年是2019年，超过750亿元；2020年，受疫情影响，大宗交易活跃度有所降低；2021年北京大宗交易活跃度有所恢复，成交金额达到650亿元；今年以来，北京大宗交易市场活跃度再次降低，这主要是受到疫情、在线教育调整等因素影响，导致大宗交易投资人对未来租赁市场判断不够明朗。

尽管部分资产标的通过法拍途径变现前，债权人会提前接触有意向摘牌对象，以提高法拍的成功率。但在这样的市场行情下，债权人往往没法以理想价格和速度处置资产。

一位不具名的投资市场人士称，目前市场上债权人以银行、信托及专注于投资不良资产的基金为主。为了回笼资金，债权人希望通过合适的价格处置资产。

除了法拍以外，债权人也会通过市场化渠道退出，比如下周即将法拍的博瑞大厦，前两年也一直在寻求市场化方式退出。

博瑞大厦地处北京CBD商务区与燕莎商圈交汇处，虽然区域不错，但拍卖成功与否还得看价格。

“博瑞大厦目前的起拍价是20.37亿元，在2019年这是一个比较吸引人的价格，但今年写字楼不理想，价格还需经过市场验证。”上述投资市场人士表示。

去年7月世茂工三成功拍卖，最终成交价为16.45亿元，仅相当于评估价29.29亿元的5.6折，是贾跃亭2016年购买价29.72亿元的5.5折。

世茂工三的价值缩水，反应了贾跃亭和乐视兴衰走向，但也伴随着大宗交易投资市场的活跃度。当下，王府世纪大厦也面临同样的难题。（界面新闻）