三位地产大佬的反转人生 630亿世纪交易

李思廉转过头，望着坐在自己左侧的王健林笑了。后者却神情严肃，看着台上发言的孙宏斌，似乎并未注意到身旁的人。

这是一张在网上流传很广的照片所记录的影像，出自2017年万达、融创、富力那场被地产圈称为“世纪交易”的签约仪式上。在这张照片里，富力地产集团董事长李思廉因何而笑已经不重要了，重要的是，外界相信，在那一刻他是得意的。

在那场总额超过630亿元的资产并购里，李思廉在交易谈判的最后一刻“杀”进去，以199亿元拿下了万达掌门人王健林手里的77座万达酒店，狠狠打了一个六折的价格。不过最终，交易的酒店数量减至73家，价格也降至189.55亿元。

而给万达和富力“牵线”的融创中国董事长孙宏斌，较原定价多花了143亿元，以438.44亿元收购了万达13个文旅项目91%股权，被视为替李思廉的“砍价”买了单。

外界看着台上的三位大佬举起香槟庆祝，但他们没想到的是，碰杯的瞬间不是交易的结束，一场新的轮回故事已经开始。而这场已经足足讲了五年的故事，还是要从2017年7月19日签约那天说起。

故事的开篇已被媒体报道过无数次。那天，在北京万达索菲特大酒店，原定的签约仪式推迟了一个半小时。宴会厅的背景板上，“富力地产”的名字从战略合作方中消失、又出现。反复更换的背景板，不禁让大家猜测是否合作出现变故。

据当时有关报道称，富力主动找万达做这笔买卖，价格也在之前谈好，临近签约时李思廉却坐地砍价，贵宾室内传出摔杯子的声音。

后来，王健林辟谣称没有摔杯。但无论事实如何，三位大佬最终还是和谐地出现在媒体面前，异口同声称这场交易是“三赢”局面。只是，所有人都知道，这份体面的背后，有人得意、有人失意;有人风光，也有人“打落牙齿和血吞”。

如今，五年过去了，这场“世纪交易”的故事进入戏剧性的反转高潮。近日，市场传出消息，久困债务危机的富力决定甩卖万达酒店，最近两个月已开始找接盘方谈判，正在接洽的酒店项目有10个左右。

尽管富力内部人士回应称“不清楚”，但《财经天下》周刊获悉，今年4月，位于福州富力威斯汀酒店已经易主福建省三明天元集团。企查查显示，其余收购的72家万达酒店目前仍在富力旗下。除此之外，市场也传出融创中国计划出售文旅城项目的消息。

世事变幻。去年以来，疫情叠加行业下行等原因，多家房企陷入流动性危机。而酒店和文旅产业因投资规模大、周期长、回报见效慢，开始被地产大佬们抛弃。

这场围绕万达酒店和文旅项目等80多个资产的故事，将会迎来怎样的结局?至少从现在来看，无论是以为捡了便宜的李思廉，还是擅当“白衣骑士”的孙宏斌，都在品尝王健林尝过的苦涩。而快刀斩乱麻的老王，已经先行一步，重新坐回“牌桌”前。

富力：祸起世纪交易?

买万达酒店，富力只用了三四天时间，并且只接受六折价格。但现在卖酒店，富力的腰杆没法继续硬下去了。

在2021年3月的业绩会上，李思廉曾对投资者透露，已在积极出售酒店资产，预计6个月内完成。但是这个计划一直没有太多进展和相关信息，直到去年底，才有媒体在报道提及富力华东区出售酒店，其中就包括当初从万达收购来的17家酒店。

从目前富力的财务情况看，它真的等不起了。一位富力前员工告诉《财经天下》周刊，现在已经到了迫不得已的时候，再不卖酒店就没钱“续命”了。

在酒店之前，富力已经卖了不少资产。其中包括去年将物业卖给碧桂园服务，并将广州空港物流园股权卖给黑石集团，收回了约153亿元。而且李思廉和张力两位联合创始人还自掏腰包，为公司提供了80亿港元的股东资金。

今年，富力处置资产更加紧迫，不惜亏损也要出清物业。上半年，该公司两次打折出让伦敦物业，合计亏损达到21亿元。另外，半个月前，富力还将四年前从海航地产收购而来的海南首府项目，以10.01亿元的价格出售给力量(秦皇岛)能源有限公司(简称“力量能源”)。

据了解，力量能源的控股股东为King Lok Holdings Limited，实控人是富力地产联席董事长张力之子张量。截至2021年期末，该公司账上有现金25.43亿元。这意味着，这次购买富力的两幢商办零售物业，力量能源掏出了近40%的资金救急。

6月16日，力量发展发布公告称，因个人事务及业务，张力已辞任力量发展执行董事，不再担任董事会主席及提名委员会主席及成员。早前的5月24日，张量也宣布辞去公司执行董事。

不过，在外界看来，张力父子依旧在力量能源拥有绝对的话语权，此类操作仍是“左手倒右手”的资产腾挪，能否帮助富力渡过危机存在很强的不确定性。

近日有消息称，花旗国际向富力地产美元债持有人发出的一份通知显示，富力未能在提取付息资金后的30天内及时为受托账户充值，因此触发了违约事件。富力内部人士回应《财经天下》周刊称“不知情”。在这之前，富力已经成功获得了几笔债券展期。

作为香港中文大学数学系毕业的高材生，李思廉对数字敏感异常。在他的经营理念里，“利润是最直接的数字，只有数字上算赢了，才能步步为‘赢’。”

收购万达酒店，或许算得上是李思廉最得意的一次“计算”。作为这场庞大且复杂的交易中最没有压力的一方，富力有很强的议价优势，李思廉很好地把王健林拿捏住了。老王自己也说，“放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。”彼时，他还补充了一句，“富力通过一定财技，也可提供酒店收益率至理想水平。”

李思廉也相信这些资产在不久的将来就会成为下金蛋的“母鸡”。在当年年中业绩会上，李思廉用他最擅长的计算告诉媒体，“万达77间酒店分配给业主的利润有8.73亿元，分摊下来每家酒店都会有一两千万元的利润。”

但再精准的计算也敌不过现实。从2017年至2020年，其酒店业务亏损额分别为1.46亿元、4.59亿元、10.08亿元、10亿元。

因此，在外界看来，富力今日深陷债务泥潭，大概率也与五年前那场世纪交易有关。

作为“华南五虎”之一，富力在风光之时，还跟万科的王石“叫板”过。然而，在房地产行业的黄金十年里，富力先过度扩张商业地产，再错失一线城市红利，屡屡踏错节奏，逐渐掉队。2012年至2016年，富力经营活动现金流已经连续五年为负，现金来源基本靠融资。也就是说，2017年，富力是在自身财务已经十分紧张的情况下，仍举债吃下了万达的77家酒店。

当然，这本也无可厚非。2017年的富力，跟大多同行一样，还没听过针对房企融资设置的“三道红线”政策，也不知道即将来临的疫情。那时候，大家都蒙头往前冲，行业负债率处于高位。但谁也不会料到，当年一笔一笔借来的钱，没等来投资回报，先绊倒了自己。

直到2020年底，富力已经开始卖资产，面对媒体采访，李思廉仍然说“绝不会后悔买万达酒店”。形势比人强，半年后，富力管理层坦言：“富力地产当年接下了万达酒店，但疫情对酒店业务产生了很大影响，且酒店属于重资产，导致富力债务很高。”

在上述离职员工看来，富力此前并不想急着出售酒店，“毕竟买的时候轰动了全行业，如今急着卖，岂不印证了这是一个失败的投资?”但李思廉终究还是走上了王健林的老路。

只是昨日今时大不同，现在问题的关键是，还有谁在如今的市场环境下，愿意且敢于接下这么庞大的酒店资产?李思廉不清楚，也没有人知道。

融创：躲过酒店，难逃危机

接了万达文旅项目的融创中国，躲过了重资产的酒店“累赘”，但一样没能逃过年报难产、债务违约的困境。

一个月前，融创公告称1.05亿美元的美元债利息无法偿还，“官宣”违约。在这之前，早有融创资金流动困难的消息传出。2021年下半年以来，融创持续出售贝壳找房股票，处置多个项目，文旅资产也在其中。

去年11月，彭博社援引知情人士的话称，融创计划整体出售文旅地产板块融创文旅。彼时，融创对媒体表示“不予置评”。今年5月，市场再次传出消息称，融创有意转让深圳冰雪文旅城项目。

其实，在接盘万达13个文旅城的第二年初，孙宏斌曾公开“表白”文旅，称“文化是诗，旅游是远方，我们投资的是诗和远方”。正是将万达文旅项目的纳入，才使融创得以完成文旅板块的布局，并在数年后成为融创多元化产业的一枚重要棋子。

只是，在债务尚存风险的当前，生死存亡之际，理想也务实的孙宏斌也不得不告别他的“诗和远方”了。

坦白讲，孙宏斌收购万达文旅城，虽然“意外”地多花了143亿元，但两年后，这些资产为融创贡献了近1600亿元的销售额。这笔生意确实值得做。

但过去这些年，老孙花出去的钱可不止这一笔。2017年初，孙宏斌和老乡贾跃亭聊了6个小时，萌生了投资乐视的想法。之后，孙宏斌火速带队入驻乐视做尽职调查，一个月后，向乐视战略投资150亿元。

2019年，孙宏斌和西南“会展王”邓鸿谈了1个多小时，便决定收购环球世纪和时代环球，然后开开心心地和邓鸿喝酒去了。《财经天下》周刊粗略统计，当年融创收并购项目的金额总数接近400亿元。

孙宏斌大笔并购那些年，有人曾形容他称：“当失意者需要资产变现时，他就挥舞着钞票进场。”即使是这样，孙宏斌还说自己已经很克制了。

有顺驰失败的经历在前，孙宏斌对各种商业风险有足够的敬畏和敏感，2020年开始，老孙一改此前激进作风，高喊谨慎。他在反省中激进，又在激进中反省，但遇到新猎物，仍忍不住冲上前。就在去年上半年，他还“截胡”旭辉，花90多亿元收购了广西本土龙头房企彰泰集团。

但从2021年下半年开始，行业形势急转直下，向来豪爽的融创中国也在这轮寒流中举步维艰。

万达：甩掉包袱，重新归来

反观王健林，已经没有当年断臂求生的窘迫了，他成了李思廉、孙宏斌最羡慕的人。现在，也没有人会替他遗憾那场亏本的“世纪交易”。

在所有房企老板都发愁房子卖不出去，债务临头的时候，王健林轻装上阵，闷头“扫货”。今年4月，在“河南王”建业地产遭遇流动性危机之际，万达商管拿下了建业在河南的多个商业项目运营权。与万达做的这笔交易，让建业地产一次性获得数亿资金。

过去两个月，鑫苑集团、山西田森集团也先后找上王健林，打算将旗下商业地产项目交给万达打理。在北京市场，王健林还拿下了北京蓝色港湾和五棵松卓展购物中心的整体运营管权。