龙湖保卫战

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

8月10日，优质民营房企龙湖集团遭遇股价骤跌。一则捕风捉影的商票传闻，加上某机构一份经不起推敲的行业压力测试报告，让这家千亿房企的市值跌去16.4%。

闹剧似的看空背后，实则是一场关于中国房地产行业未来形势的不确定性博弈。龙头房企必须反击。

10日晚间，龙湖集团管理层出席了投资者电话会议，回复了商票传言、集团销售表现、财务状况、拿地情况等问题。他们包括董事长吴亚军、副董事长邵明晓、CEO陈序平、CFO赵轶，四人均为执行董事。

21世纪经济报道记者获悉，龙湖管理层回应称，商票违约是“完全的谣言“，龙湖从去年开始已经不做商票，截至目前商票余额只有7亿元，将在年底前逐步兑付到位。

截至目前，龙湖集团已无今年内到期需偿还债务，下半年会安排主动偿还明年到期的债务，短期债务占比为10%左右，外债产品不到30%，其中八成做了标记，锁定了汇率风险。管理层表示，经测算，今年依然能够坚定保持利润的同比增长。

龙湖集团董事长吴亚军表示：“今天股价大跌，我们本身没有太在意，是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况，龙湖的债务结构良好。”

吴亚军判断，现在不是看风险，反而是看机会的时候。“现在是最（市场）黯淡的时候，但我们应该往光明看。两周前我们跟合伙人开会，大家都觉得这些事很提气，我们是很淡定的，国家一直在想办法让行业回到正轨，过去杠杆比较高的企业也付了该付的代价。”她表示：“我们没有为眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未来，做一些行业里怎么发现机会的事。行业出清后，龙湖会一直存在机会。”

公司管理层称，龙湖一直很注意债务结构，“不管行业要花多少时间恢复，我们都会手持足够现金流，穿越周期。”并透露，龙湖非常关注现金流安全，每年会沉淀一些资金投资商场，在目前的行业环境下是行之有效的。

就合作方是否出险，是否需要收购出险合作方股权的问题，管理层表示，龙湖不做非标融资，与出险开发商合作非常少，有少数合作项目已进入收尾阶段。“我们会留足合作项目需要的资金，基本上就把合作项目的风险和合作方的风险隔离了。”其强调，龙湖选择合作方时有清晰的名单，合作方资质比较好，并且不允许拿合作项目的股权作抵押，“即使部分合作方出现风险，合作项目还是安全的。”

关于拿地投资情况，管理层透露，龙湖在去年四季度底价拿了很多项目，今年1-7月新获取20宗项目，公开市场16宗，权益土地价格168亿元，货值600亿元，其中7月单月获取3宗土地，权益地价为26亿，7月收购了香港启德项目，对价13亿港元。“获取的项目都位于杭州、成都、北京、合肥等比较安全的城市。”

关于销售业绩，管理层表示，上半年的表现受到疫情影响，6-7月份随着稳楼市政策发挥效用， 7月份龙湖全口径销售额为182亿元，同比下降4%。管理层透露，8月有几个比较大的项目推盘，会带来良好的销售表现。

具体到区域表现，龙湖管理层透露，城市间的分化非常明显，一线城市和核心二线城市非常不错，这个月龙湖会在杭州推一个50亿元货值的项目，预计一把清盘。“龙湖在国内只进入68个城市，是top10开发商里进入城市最少的开发商，相对比较安全。”