多地烂尾楼盘“联名停贷”蔓延 争议预售资金管理难题

21世纪经济报道 记者李愿 北京报道

“业主联名停贷”呈蔓延之势。

有统计显示，截至7月12日，全国已有接近100个楼盘出现此类现象，涉及地区包括湖北、河南、山东、江西、江苏、湖南、陕西、江苏等省份。

21世纪经济报道记者查阅多份业主联名停贷告知书发现，商品房预售资金被挪用是导致这些楼盘烂尾，业主无法按期收房，进而不得不“联名停贷”的主要原因。

“整理发现，这些断供项目多为已经停工项目，且不是最近才发生，从去年开始就有此类现象；其次，主要发生在已经违约的房企项目上。”一位证券公司分析师如此表示。

值得注意的是，今年2月10日，21世纪经济报道记者曾独家获悉，住建部、央行、银保监会联合下发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，该文件与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于，明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用，夯实地方相关部门的监管责任。

今年4月29日，政治局会议指出要“优化商品房预售资金监管”，而这也是近年来对商品房预售资金监管最高级别的定调。分析认为，这将提升监管额度外房企资金使用的灵活度，但以“保交楼”的监管额度内资金仍将加强封闭运转、专款专用。

7月2日，郑州市高新技术产业开发区官方平台“郑州高新发布”发布文章《新进展！10亿元监管资金已追回，“永威金桥西棠”项目有了交付时间》，称在多方协调下，10.115亿元被股东挪用资金已追回，将由郑州市高新区管委会委派国资公司监管项目资金使用，10.115亿元追回的资金、后续销售收入全部转入国资名下监管账户，用于保障后续项目建设，专款专用、封闭运行。项目所需工程款等建设资金支出，由开发企业审核并发起、国资复核、高新区“永威西棠”工作专班终审后由国资监管账户点对点支付至施工方。公开信息显示，早在2021年11月，“永威金桥西棠”就一直处于停工状态。

今年3月8日，河南住建厅、央行郑州中心支行、河南银保监局曾联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》，文件称为进一步规范预售资金监管范围、监管期限、监管额度，加强缴存使用管理等，按照上述相关部门文件制定该文件。

对于预售资金监管范围，文件明确包括首付款、银行按揭贷款等，并明确预售资金应专户专存、专款专用，对于重点监管资金商业银行擅自划扣；资金监管银行通过公开招标确定，监管账户设立后不得更改，以及银行业金融机构在收到购房人出具的首付款全额存入监管账户凭证前，不得发放按揭贷款。

监管银行如何参与招标？7月6日，杭州市人民政府网站发布《关于杭州市商品房预售资金监管银行项目招标公告》显示，投标人需要满足依法开展经营活动，近3年内在经营活动中无重大违法违纪记录；财务稳健，资金充足率、不良贷款率、拨备覆盖率、流动性覆盖率、流动性比例等指标达到监管标准；具备专职人员负责商品房预售资金监管业务，遵循专款专户、专款专存原则，并配合监管机构开展商品房预售资金监管业务等要求。招标工作除住建部门外，还有地方人民银行、银保监等部门组成。

湖州市商品房预售资金监管银行公开招标实施细则还规定，中标银行如存在不按预售资金监管相关办法归还开发贷，有随意抽贷、压贷、断贷行为的，擅自扣划或者拨付监管额度内资金的以及存在其他重大预售资金监管违规等行为的，将取消其参与预售资金监管资格。

事实上，在《关于规范商品房预售资金监管的意见》后，多地陆续发布过预售资金监管的细则。兴业研究分析师陈姝婷认为，预售资金监管的核心意义在于监督房企预售资金使用，保障项目顺利交付。因此，预计监管优化方向将为确保项目交付的前提下，提升监管额度外房企资金使用的灵活度，纠偏部分地区预售资金监管过严情况，但以“保交楼”的监管额度内资金仍将加强封闭运转、专款专用。

值得注意的是，在《关于规范商品房预售资金监管的意见》发布的同时，《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》也从多个方面确保预售资金不被随意挪用，如除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。

21世纪经济报道记者查阅中国裁判文书网发现，已有多地法院为确保预售资金不被随意挪用，作出了相关判决。

7月12日，乌鲁木齐市中级人民法院一则裁定显示，中铁建设集团有限公司申请对新疆宝能投资有限公司名下在新疆天山农村商业银行大十字支行开户账号为×××银行账户予以冻结。然而，在执行财产保全过程中，异议人乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向该院提出书面异议。

乌鲁木齐市住房保障和房产管理局称，请求法院解除对新疆宝能投资有限公司×××号商品房项目预售监管资金账户的冻结，理由包括该监管账户是根据相关法律法规政策要求设立，该账户是具有特殊性质的账户，账户内资金应全额用于房屋工程建设，从而保证广大购房者的利益等。

不过，该异议未得到法院支持。中铁建设集团有限公司辩称，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局称监管账户资金除用于工程建设外，不可他用包括清偿其他债权，法院的本次冻结就是用于工程建设，并未超出监管账户资金额使用范围。

“本案中，我公司为案涉施工项目的总承包单位，被保全人宝能投资公司为该项目的建设单位，我公司与被保全人之间的本次诉讼正是因被保全人宝能投资公司就该项目欠付我公司巨额工程款所引发的，我公司申请财产保全的目的是为了防止被保全人将该项目的资产挪作他用，或是偿还其他债务，我公司在诉讼的民事案件中主张款项是用于该项目建设的工程款，故法院保全冻结被保全人名下的资金监管账户的行为，完全符合将商品房预售资金用于工程建设的要求。”中铁建设集团有限公司称。

7月6日重庆市璧山区人民法院公开的一则裁定显示，关于重庆市璧山区住房和城乡建设委员会与重庆恒昭裕房地产开发有限公司行政非诉执行一案，在执行过程中，该院依法对被执行人的工商登记信息、银行账户、不动产所有权及车辆所有权的登记记录进行调查。

经查明，被执行人名下无对外投资，无不动产登记信息，无车辆所有权登记记录。已冻结被执行人银行账户内存款1161416.94元，但该账户为商品房预售资金监管账户，暂不具备提取条件。

（统筹：马春园）