销售同比降七成 世茂集团的违约才刚刚开始？

　　近日，世茂集团发布了一则涵盖了业务和内幕消息的公告，分别披露了事关房企生存的两大核心问题：销售和融资。

　　销售方面，今年前5个月，世茂集团合约销售额约为342.6亿元，同比大幅下滑72%，大幅超过上半年百强房企约50%的降幅。平均销售价格为每平米16200元，同比下滑7.5%，量价齐跌已成事实。

　　融资方面，世茂集团未能偿还7月3日到期的，本息约为10.24亿美元的优先票据，已构成实质违约。公司在公告中也明确表示，不排除债权人采取强制执行措施。

（资料来源：世茂集团公告）

　　实际上，世茂集团的债务问题自去年底，上海房叔抛售的陆家嘴93套网红盘（实际是仍在世茂名下）因抵押无法网签过户，而引起公司股债双杀，自此开始进入了信用“挤兑”期。但此前世茂集团在信托和债券展期方面都获得了投资人的同意，而此次则是双方协商无果后的实质违约。

　　看上去，对于耐心有限的债券投资人来说，世茂集团并不像上半年那么“可信”了！

　　销售不振 唯有卖子

　　对于完全接手世茂集团才几年的许世坛来说，2019年有多风光，今年或许就有多窘迫。面对债权人“还有多少可卖资产”的质问，世茂集团的自救，也是自去年12月17日的一则出售目标公司股权公告开始的。

　　12月17日，世茂向启怡、GAL、绍祥等买家出售包括加耀发展有限公司在内的3家公司股权，作价20.86亿港元，同时这笔确认亏损7.7亿港元。

　　总计20.86亿港币的交易，就确认高达7.7亿港币的亏损。“弱国无外交”，从一开始，世茂就处在相当弱势的一方。

　　随即在今年1月，世茂就公告称，其已经和若干潜在买家就出售若干物业进行商谈，以期降低公司债务压力。

　　1月21日，世茂以10.6亿元总价出售上海北外滩核心区一项目公司的股权，该项目尚未进行开发，且处在外滩茂悦大酒店东侧的核心区，出售确认了2.7亿元收益。该项目接盘方为上海久事，属于上海市政府旗下国企。

　　另外，市场就开始流传一份世茂集团及其下属公司也对其全国35个重点项目进行推介的PPT。这些项目合计报价约741亿元，剔除抵押融资和项目贷款余额531亿元，世茂集团可回款约210亿元。

（资料来源：网络）

　　紧接着1月24日，世茂集团继续发布公告，以18.46亿出售广州亚运城项目26.67%股权，接盘方为项目本身合作方中海地产。

　　1月28日，世茂集团又向上海地产出售上海世茂北外滩开发建设有限公司，总价为45亿元，而该公司的主要资产正是上海外滩茂悦大酒店。

　　2月3日，世茂集团董事局主席许荣茂计划出售伦敦金融城的一处大楼，售价3.4亿英镑，约合29.3亿人民币。

　　3月，世茂将上海位置最好的住宅地块21街坊项目---上海春日置业有限公司45%转让给了上海弘久实业。同时，在世茂在21街坊旁的世茂52+，也出售给了一家国企。

　　值得一提的是，包括上海外滩茂悦大酒店、黄浦21街坊、广州亚运城项目及世茂52+商业等后续出售项目，都位列上述推介材料中，这在相当程度上佐证了这份PPT的真实性。

　　不过，自4月以来，即使销售持续不振，但世茂也没有公告相关出售资产的公告。相反，债务展期的消息接踵而至，直至近期的违约。

　　这或是由于世茂给出的资产包中，此前集中在上海广州最抢手的资产已经卖出去了，剩余资产出售并不顺利，或者价格没有谈妥当。粗算下来，目前世茂已经出售的资产、回款有限，扣除债务后净回笼资金更少。

　　多次展期后终迎违约 债权人还有多少耐心

　　房企融资回款的途径通常有两个：销售和融资。

　　对于今年的世茂集团来说，这两条路似乎都不太能给予厚望。第三条非常规手段要发挥作用：变卖资产偿还债务。而一旦第三招停下来，债务展期和违约就成为了理所当然了。

　　3月3日，上海票交所公布的一组逾期名单，世茂集团在全国有15城24个公司出现商票持续逾期。7月6日最新公布的逾期名单中，世茂系依然有16家逾期公司。

　　3月4日，中信信托发出有关世茂深圳龙岗项目的第五次临时信息披露报告，宣布该信托产品进入“观察期”，该产品将于今年7月中旬到期，目前看偿付前景并不乐观。

　　4月22日，世茂集团旗下子公司世茂股份的一笔规模为5亿元、2022年4月24日到期的两年期“20沪世茂PPN002”私募债，成功展期。

　　5月份，世茂集团的一笔4.75亿元的公司债券“19世茂G3”，也宣布展期一年。

　　6月14日，上交所私募债平台公告，世茂集团担保的“中信建投-鑫荃供应链金融第1期资产支持专项计划”调整后的展期计划获得持有人投票通过。

　　此外，据悉世茂集团还有由汇丰银行牵头的两笔银团贷款，没有偿还。同时违约或展期一些信托产品，包括前述中信信托及民生信托等。

　　世茂集团7月的偿债压力仍不小，除了中信信托产品外，7月7日还有一笔本金是9.5亿元的“20 世茂 G2”债券到期，世茂也计划申请债券持有人展期2年。

　　但在多次展期后，债权人的耐心似乎有限！

　　7月3日，世茂未能偿还到期的本息约为10.24亿美元的优先票据，与债权人也没有商量好展期事宜，已构成实质违约。

　　资产处置速度缓慢，债务陆续到期。这次违约，对于一直苦苦自救的世茂集团来说，可能是一张多米诺骨牌，世茂的后续展期或许并不好谈。

　　多元化、广布局的双刃剑

　　世茂房地产1989年进入房地产行业，1999年以世茂滨江花园在上海首创“滨江模式”，连续四年拔得上海住宅项目销售金额头筹而声名鹊起。2003年，世茂进入福州，开启福建及海峡西岸经济区深耕，成为名副其实的闽系房企。

　　闽系房企有个特点，动作大，速度快，风险偏好高，诸如福晟、泰禾、正荣、融信、新城等，世茂也是闽系房企的代表。

　　在住宅开发刚站稳脚跟之际，2003年，世茂就接连有几个大动作。上海世茂广场投入运营，标志着世茂业务拓展至商业地产。次年开始涉猎酒店，成为较早开始多元化的房企，并逐渐从福建开始布局全国市场。到2007年，世茂就将住宅、商业、酒店确定为公司的三驾马车，这在内房企中是比较早的。此外，2009年世茂酒店及度假村成立，全面负责世茂旗下酒店业务的经营。

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