香港重磅宣布：楼市政策13年来首次放宽！

　　香港金管局总裁余伟文7月7日宣布，金管局将放宽非住宅物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，包括放宽3000万港元以下自住物业的按揭上限，所有措施即日生效。这是金管局自2009年推出逆周期楼市措施以来首次放宽相关政策。

　　余伟文在记者会表示，香港银行体系仍然有充裕缓冲，应对楼价一旦出现大幅调整的挑战，因此认为有空间调整措施，并表示金管局已考虑市况及外围因素，确保银行体系稳健。

　　根据金管局公布的措施，楼价1500万港元以下的自住物业按揭上限由60%调整至70%，楼价在1500万-3000万港元的按揭上限由50%调整至60%，3000万港元以上的自住物业按揭上限以及非自住物业按揭上限则维持于50%不变。

　　同时，金管局亦宣布取消目前主要收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人限制。根据现有的政策，这些申请人适用的按揭比例上限及其“供款与入息比率”上限下调10%。

　　在上调按揭贷款比例的同时，配套的按揭贷款保险亦有调整。香港特区政府全资拥有的香港按揭证券有限公司将为首次置业金额在1500万港元及以下的人士提供保费优惠，同时为银行贷款70%按揭以上的部分提供较低保费的保险。

　　然而，此次调整并无涉及市民收入比率要求和压力测试要求，对此，余伟文指出，以此确保借款人的还款能力，从而保障银行体系安全运作。

　　楼价较高位下挫13%

　　事实上，过去三年，特区政府陆续推出了各项放宽按揭贷款申请的措施，包括放宽按揭贷款保险计划下按揭比例，例如让首置人士在按揭贷款保险下可借达楼价的九成，楼价上限由原来的400万港元逐步提高至1000万港元；按揭贷款保险八成按揭的楼价上限则上调至1200万港元等。

　　受此政策以及复常影响，香港楼价在年初开始反弹。但反弹势头却未能持续，香港差饷物业估价署数据显示，5月香港私人住宅楼价指数回落至351，终止连升4个月的趋势。该指数环比下跌0.74%，同比则大跌8.95%。截至6月底，香港整体住宅价格较2021年的高位已累计下跌13%。

　　香港楼市成交量也呈现相似走势，美联物业首席分析师刘嘉辉指出，今年楼市受惠于两地通关，首季度整体物业注册量显著反弹，由去年12月仅3,500多宗持续攀升，到今年3月达到约8,600宗；然而进入第二季度，整体物业注册数显著回落，4月份跌至6000宗以下，而6月份注册额更是跌至4777宗。

　　余伟文指出，楼价是特区政府调整逆周期措施的其中一个考虑因素，但利率环境同样有较大改变。目前香港利率跟随美国利率上升，过去的极低利率环境将转变为可能长期持续的高息环境。这都是制定政策所要考虑的因素。

　　放宽幅度有限

　　在联系汇率制度下，自去年美联储启动加息周期以来，年内三度加息，香港金管局亦多次跟随加息。金管局今年八次入市接钱，银行结余进一步下降至约449亿港元，与此同时，一个月HIBOR不断上升，在今年6月一度突破5.1%，创下近16年新高。受此影响，香港本地各大银行于今年5月纷纷上调与按揭相关的最优惠利率（Prime rate，俗称P息）0.125%，目前新申请按揭客户的按揭利率已持续攀升至3.5%左右。

　　戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿表示：“特区政府放宽自用住宅物业的最高按揭成数，让首次置业和换楼人士有更灵活的选择，这是一个正面的讯息。但放宽的幅度仍然有限，实际受惠人数有限。”

　　仲量联行香港主席曾焕平则认为，金融管理局放宽自用住宅最高按揭比率属于“迟来的春天”，但目前利息高企，放宽最高按揭比率对减轻置业人士的供楼负担作用不大。他指出，香港住宅成交占有约80%为1000万港元以下的物业，大部分已使用90%的按揭贷款。此次放宽最高按揭比率对于大部分住宅成交量及楼价不会起太大作用。