近日，厦门建发集团旗下地产及供应链平台建发股份发布了2022年年报，公司全年实现营业收入8328亿元，同比增长17.7%，但归母净利润仅录得62.8亿元，同比只增长2.3%。单季度看，Q4营收和归母利润分别同比增长13.3%及下滑1.8%。
不同于供应链业务盈利能力有所提升，建发股份业绩低迷的掣肘是建发房地产业务，其在营收同比增长41.7%的情况下，归母净利润却下滑21.23%。这背后既有毛利率跌破15%一线的尴尬，也有少数股东损益占比畸高对归母利润的蚕食，这两点都对建发房地产2022年历史性地冲进行业销售前十的含金量提出了疑问。
开发业务毛利率跌破15%
建发股份年报显示，2022年房地产业务分部实现营业收入1365亿元，同比大幅增长41.7%，而归母净利润仅录得22.7亿元，同比下滑21.2%，主要由于：
（1）房地产业务毛利率降至14.6%，较2021年继续下降2.1个百分点；
（2）计提资产减值损失51.8亿元，较2021年多计提37.6亿元。
值得注意的是，自2019年来，建发房地产业务持续处在增收不增利的通道，营收增长近2倍，而同期归母利润却缩水近50%。超千亿收入，股东并没有得到实惠。
资料来源：2022年报
实际上，建发地产业务15%的毛利率不仅大幅低于头部房企同期约20%左右开发业务毛利率水平，较自身以往年份也是持续下滑，2019、2020、2021年毛利率分别为28.69%、20.89%、16.76%。
而在地产行业回归制造业大逻辑下，业内人士预计，合理的毛利率水平预计20%-25%左右的水平。而15%的毛利率几乎令房企处于盈亏边缘，建发房地产业务2022年净利润率仅为5.15%，房价稍有波动或将令公司录得亏损。
简单以2年为结转周期估算，建发房地产在2022年结转的项目或主要是2020年销售的项目，即在2021年中起行业深度调整之前的行业大环境下的去化项目。而时间来到2021、2022年，建发房地产销售的项目均价有所增长，但明显低于同期拿地均价的增长，在未来结转或仍存在较大的盈利压力，毛利率预计还有下降空间。
此外，由于建发股份的存货等资产减值并未计入主营成本，因此并没有直接影响毛利率，但实际上存货减值，本质上也是对于项目未来盈利能力的下调，表征的也是利润率的下滑。因此，如若将减值考虑仅毛利率中，建发房地产的毛利率或将更难看。
销售、营收大增却“鼓”了少数股东钱包 真实权益比究竟有多少？
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