控股红星美凯龙？市场投了反对票！建发股份管理层太激进

　　近日，厦门建发集团旗下地产平台建发股份和红星美凯龙接连公告宣布，建发股份正就以现金方式意向受让红星控股持有的红星美凯龙不超过30%股份事宜进行商讨。

　　考虑自去年底起车建新等实际控制人公布的减持不超3.41%股份的计划，此次相关30%股权交割完成后，建发股份大概率将成为红星美凯龙最大单一股东，进而成为新的实际控制人，且或将拥有董事会一票否决的影响力。

　　对于建发股份来说，如若实际控股美凯龙，车建新就转为财务投资人，建发股份基本相当于承接了其全部760亿债务。而厦门建发将会以什么价格收购该30%股权是整个交易的关键，这背后是双方如何敲定美凯龙账面960亿自持物业的价格，而资本市场只给了美凯龙0.38PB的账面资产质量风险折价估值。

　　为了963亿物业抗下760亿债务值不值？建发股份两天股价跌超10%，市场或已经给出了答案。

　　接盘容易 操盘难

　　从出售红星地产、物流、物业公司，到如今计划淡出红星美凯龙，浸润家具连锁商场几十年的车建新都未能挽救红星美凯龙的颓势。

　　一直走重资产路子的红星美凯龙，资产回报率堪忧，尤其是近几年更是雪上加霜。截止2022年9月，美凯龙总资产达到1336亿元，但总资产回报率却略显寒酸，疫情三年的ROA仅仅1%出头，而即使在疫情前也仅有4%出头的水平。

　　凭借着60%左右的负债率的杠杆驱动模式，美凯龙才勉强将ROE拉到4%左右的水平，而如此“薄”的安全垫让美凯龙蒙上了随时都可能亏损的阴影。公告显示，截至2022年底，红星美凯龙经营了94家自营商场，284家委管商场。对比来看，2019年底，红星美凯龙自营商场共87家、委管商场共250家，三年间基本处于停滞状态。

　　2020-2022年，红星美凯龙营收受疫情影响，连续三年低迷，利润率也骤降至10%-15%之间。这从疫情前的2016年-2019年看，其净利润率已经呈现出较大幅度的下滑趋势。

　　随着商品房精装修比例的提升，我国城镇超40平米的人均居住面积及人口老龄化加速到来，以及全国商品房市场将从19万亿锐减至13万亿，家具商场的市场或将被持续挤压。

　　随之而来的债务压力也不容小觑。截止2022年9月，美凯龙总债务仍高达760亿元，其中有息负债约合336亿元，账面57.38亿资金未能覆盖96亿元一年内到期债务。

　　对于建发股份来说，在红星美凯龙陷入困局之际抄底接盘有其合理性，但车建新都“玩不转”的家具连锁商场，毫无经验的建发股份就能扭转乾坤？红星美凯龙账面963亿公允价值计量的自持物业到底值多少钱？为其抗下760亿债务值不值？

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