剥离房地产、拥抱化妆品 鲁商发展能轻装上阵吗？

　　11月15日，鲁商发展发布公告称，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司。若交易顺利完成，鲁商发展将剥离房地产业务，聚焦于生物医药、化妆品等大健康业务。剥离房地产、拥抱化妆品赛道后，鲁商发展真的能轻装上阵吗？恐怕没有那么简单。

　　鲁商发展化妆品业务发展依旧面临以下几个问题：首先，公司化妆品业务90%营收依靠瑷尔博士和颐莲品牌、其他品牌，且营收增速已相比2020/2021年有所放缓；其次，由于化妆品行业“重营销”特性，公司近年来营销费用率大幅攀升，业务板块“高毛利、低净利”特征明显；最后，化妆品业务板块存在过度依赖线上渠道、线下渠道力建设不足的问题。

　　昔日主业成“老大难”  拖累业绩、致资金链承压

　　鲁商发展创立于 1993 年 4 月，早期主营房地产开发、经营与物业管理；2008年借壳 ST 万杰上市。作为地方性房企，鲁商发展曾是山东省房企龙头，公司经营业绩多年靠的也是地产。近年来，随着房地产市场深入调整，公司的资金链、经营发展均存在较大的压力，鲁商发展也在积极谋求转型。

　　2018年，鲁商发展收购福瑞达医药，开启了公司在化妆品以及生物医药产业的布局，2019 年收购当年全球玻璃酸钠原料销量排名第二的焦点生物，进一步完善产业链上下游，确立了生物医药、生态健康双轮驱动战略。

　　通过公司各业务营收占比可以看出，在收购福瑞达医药及焦点生物后，鲁商发展房地产业务占比不断下降，化妆品、添加剂+原材料业务占比不断提升，2018-2022Q1-3，房地产业务占比分别为95.51%、85.01%、85.12%、84.62%、75.06%、76.57%；化妆品业务占比分别为2.50%、3.05%、5.06%、12.09%、16.75%；原料业务占比分别为0.72%、0.66%、1.45%、1.95%、2.72%

　　从营收增长角度看，2022年前3季度公司综合营收同比增长34.33%，其中，房地产业务营收同比增长36.52%，化妆品业务同比增长43.91%，原料、衍生产品及添加剂业务营收同比增长32.47%。相较公司房地产、物业管理等业务，化妆品业务营收增速领先。

　　从盈利状况来看，2022年公司净利润等盈利指标进一步恶化。2022年前三季度，公司共实现归母净利润1.54亿元，同比下降69.44%，其中，第三季度更是处于亏损状态，归母净亏损3542.84万元。对于前三季度归母净利润大幅下滑，公司在三季报中披露主要系健康地产本期结算项目毛利较低及个别项目规划调整、暂时停工利息费用化影响财务费用增加所致。

　　除此之外，房地产业务的经营也加重了鲁商发展的资金链负担。2022年前3季度，鲁商发展的资产负债率高达90.06%，流动比率、速动比率、现金利率分别为1.13、0.19、0.09，均处于较低水平。

　　这就不难看出为何鲁商发展急于剥离房地产业务，剥离房地产业务后，鲁商发展的营收总规模会出现一定的滑坡，化妆品业务或将成为营收占比最大的业务，对整体业绩表现影响将被放大。剥离房地产、拥抱化妆品赛道后，鲁商发展真的能轻装上阵吗？恐怕没有那么简单。

　　从近期化妆品业务营收增速比较来看，2020-2022Q1-3，化妆品业务的营收增长分别为119.83%、117.01%、43.91%，业绩增长却也出现了降速。随着化妆品业务增长率的下降，鲁商发展在剥离地产业务后营收增长率能否保持在高位水平，仍是一个较大的考验点。

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