与跨省游快速复苏相反,京郊民宿在这个春天却遭遇到了“寒流”。在过去的一周,北京商报记者走访包括怀柔等在内的远郊区调查发现,周末客流下降已经成为大部分民宿主面对的难题。面对跨省游复苏带来的客流分流,京郊民宿纷纷开启降价、包餐模式吸引客流。与之相对应的,是租金成本的居高不下。一边收入降低,一边租金逐年上涨,也迫使京郊民宿主们寻找未来。
订单惨淡
“春末,天气逐渐暖和起来,应该正是来京郊度假的好时节。可是现在快到‘五一’了,还没有收到什么订单。”北京市怀柔区渤海镇点翠客栈皮革小院主理人杨林一边说着,一边查看着订单。
据杨林回忆,去年及前年的京郊民宿市场十分火爆,一到周末和各个节假日,院门口就停满了入住客人的车辆,三四个家庭一起拎着行李,带着各种食材,相约来京郊度假。对比如此光景,今年的京郊民宿板块就显得暗淡了许多。“与前两年相比,今年周末客流量同比下降约60%-70%。”杨林谈道。
同样的情况也发生在怀柔区渤海镇另一家民宿“一撇阳光”里。“去年的这时候,‘五一’假期的房间早就已经全部订完了,周末房间也是满的,我们不可能像现在这样坐在民宿里聊天。但今年情况大不一样,目前为止我还没有接到‘五一’的订单,客流损失超过了一半。”“一撇阳光”主理人张晓荣坦言。
在北京的民宿圈有句俗话叫“北京民宿看怀柔,怀柔民宿看渤海”。在拥有超过400多家乡村民宿以及400多套院落的渤海镇,杨林和张晓荣遭遇的境况是许多京郊民宿主的一个缩影。
“跨省游恢复后,很多游客都去了外地游玩,三亚、大理等旅游城市的民宿十分火热,京郊民宿来的人就少了。京郊民宿大部分是北京客源。”张晓荣谈道。
在怀柔区渤海镇政府旅游服务中心主任彭兴金看来,前三年的旅游消费都留在了北京市内,所以京郊的民宿板块十分火爆。在跨省游、出境游重启后,不少游客都会有出去走走的意愿,所以这也就对京郊的民宿市场产生一定的影响。
据途家民宿数据,截至4月10日,今年“五一”期间京郊民宿预订量同比2022年下降近两成。随着跨省游、出境游的火热,旅游选择更加多样化,这也助推京郊民宿价格回落至理性区间,平均间夜价格同比下降近四成。
降价引流
“现在我能做的也就只有调价位,准备把价格调低一倍再试试。”张晓荣表示。
面对客流量的下降,像张晓荣一样选择降价的民宿主还有不少。芦庐·宿的相关负责人告诉北京商报记者:“最近周末的预订还可以,平时陆陆续续地有订单进来,但和去年同期是无法比的。跨省游的恢复确实对京郊民宿市场有一定的分流,所以我们也为吸引客人把房价降低了大概25%-30%。”
张晓荣表示,“前年、去年‘一撇阳光’的周末整租价格平均在5500-5800元左右,今年我们调整了,周末降到了4000元左右”。
“我从来没有卖过周末3000元的房,前两年周末基本都在5000多元。”北京也舍民宿老板桑也行说道,“实在是不愿意降价,但从目前看也没有其他好办法。”
据木鸟民宿数据,4月1日-10日,平台京郊民宿订单达到3月全月的50%,平均订单金额在千元左右,而去年同期的平均订单金额在1580元。
除了降价,之前基本以整院包租为主的民宿,现在也开始接受拆分按间销售的模式。杨林表示,“像去年我们的民宿多以整租为主,今年客流少了,只能调整按照单间的房屋出租”。花筑·城墙大院民宿杨老板也说道,“整包的比前两年少很多,以前的周末是不可能按单间出租的”。
整租改散卖后,不少民宿还增加了许多附加服务,这其中就包含了餐饮服务。“以前基本没有民宿会包餐食,并且前两年,游客都是整院租,很多客人都是自己带食材来民宿进行烹饪,民宿只负责提供基本的调料、米面等。”杨林谈道,“但今年更多情况是,我们正在考虑把餐食和活动内容包含在房价之中,让游客达到预算可控的周末出行。”
商家退缩
房价降了,附加服务多了,只好牺牲掉利润。
“现在房价不直接降的话,就要用自己的成本内卷,牺牲利润,进行变相降价。”说罢,杨林便拿出他的“小账本”,给北京商报记者算了一笔账:“按去年均值房价3000元、120天左右的运营日期来计算,一年的房费大概在36万元左右,运营成本大概占20%-25%,最后的利润在28万元左右。而今年改散卖后,按单间售卖价格899元/间来计算,除去包餐、包活动的价格后还剩400元左右,再除去人工成本以及电费,利润就剩下100-200元了,投资回报周期也就相应拉长了不少,但具体还要看入住天数的情况。”
提供的服务多了,但是租金却没有降。杨林还告诉北京商报记者:“在2021年京郊民宿市场最火爆的时候,怀柔区四间客房的民宿租金一年在1.5万-2.5万元之间,2022年就涨至2.5万-3.5万元,今年就要超过3万元。甚至在一些地段较好的区域,例如六渡河2022年的租金在4万-5万元,今年则涨到5万-6万元。”租金的压力也是现在部分民宿主选择“退缩”的原因。
“我身边的不少老板因为生意下降、成本升高,认为民宿不是一笔好买卖,所以就打算开始做转让。他们有的投资两三百万,但是三年五年回不了本,并且还牵扯一些精力,所以就选择了放弃。”桑也行说道。
理性转型
当一切回归理性之后,留给民宿的就是差异化发展。
“前三年,北京的乡村民宿无论从政策还是市场来看,都有很好的发展前景,所以很多人看到商机便开始投资做起民宿,从数量上来说增长得非常快。但今年以来,客源的减少也让京郊民宿市场进入到新的洗牌期,价格也逐渐开始回归‘理性’。”彭兴金继续分析道,“所以这就倒逼民宿去增加特色的内容,丰富自身内涵。”
“因为我自己就是做酒店的,所以可以请到市里高端酒店的厨师来民宿做中西餐,以此吸引更多的客人,未来我们还打算推出西式早餐等。”谈及自已民宿的优势,桑也行说道。
同样,杨林也在加码“上新”附加产品。“我们主要以亲子为主,与‘一起造生活社’进行联盟,推出皮艺、木工、扎染、编织、手工皂等手作活动,是以不同时期、不同节气为主题的一种连贯性手作活动,开发孩子们贴近乡村、贴近自然的兴趣与爱好。”
彭兴金表示,过去三年,北京京郊民宿市场供不应求,不缺生意,但今年以来,短期内会有因市场调节而存在的小低谷,此时更需要各民宿通过转型来做出自己的特色,提高服务品质,用文化内涵来吸引客人前往,而不是坐等客人自己上门。
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