保持超98%出租率 尚嘉中心“内核”很稳 | 上海写字楼的故事③

　　位于虹桥经济技术开发区的尚嘉中心，形态如同一只白色靴子。建筑体内，不仅有沪西唯一的重奢商场，商务办公楼内还入驻了英格索兰、特灵科技、倍耐力、诺和新元、WeWork等国际企业，分布在一栋建筑面积超4.8万平方米的超甲级写字楼内。

　　从尚嘉中心所处的区位看，无论是大楼所在的虹桥开发区，还是地铁2号线沿线，都是上海楼宇租赁市场的“兵家必争之地”。近年来，尚嘉中心商务楼始终保持着超过98%的出租率，高峰时楼内连续10个月达到100%满租，且始终保持中等偏上的租金价格，对入驻企业所处的产业赛道精心筛选。

　　在楼宇市场竞争激烈、总体供大于求的环境下，尚嘉中心走出了一条适用于自身发展的招商服务路径。

　　找到平衡与稳定的支点

　　上海力仕鸿华房地产发展有限公司副总经理吴刚是位商业地产“老兵”，从业已有20余年。他记得在2017年前后，尚嘉中心的企业租户还不到40家，办公人数仅1800余人。而现在，这组数字已增长至70家企业、4000余名白领。

　　2018年前后，尚嘉中心对商务楼的物理空间和租赁策略进行了调改，将部分楼层单元划分为200平方米左右的小空间，预留给中小型企业乃至初创企业。而此前，楼内最小的企业租赁面积也超过了400平方米。空间的化整为零，为楼宇招商增添了灵活度，即便有企业离开，对整体的租赁情况不会产生较大影响。

　　办公租赁面积的品类更细分、梯度性增强，也让尚嘉中心整体的招商和补位节奏明显加快。“需要退出的租户还未搬离，招商团队就已经招引到新的企业，补位流程几乎是背靠背、无缝衔接。”吴刚说，目前尚嘉中心的办公空间很少有超过1个月的空置期，因为空置的空间就意味着租金的损失，“而这个行业跟时间有着紧密的联系”。

　　如何在经济周期的波动中找到自身的平衡与稳定的支点，尚嘉中心在“大租户”与“小租户”的承租面积上进行了研判。目前，楼内办公面积在200-400平方米的中小租户所占面积约40%，规模较大的企业租户承租面积约占60%，最大的租户面积达到6000平方米。对楼宇来说，“大租户”是稳健的基本盘，“小租户”好比灵活的对冲力量，二者各有其重要性，都是楼宇经济健康发展不可或缺的力量。

　　商务与商业联动

　　企业稳定的承租能力具体来自其自身的经营管理能力，还是选对赛道更重要，这对招引企业的楼宇运营方来说，尤为考验招商的眼光。

　　尚嘉中心在引进企业租户时，会综合分析经济趋势、产业发展趋势。在此过程中楼宇方面也发现，未来的产业发展方向对企业承租能力的影响正越来越显著。

　　纵观尚嘉中心历年来具有代表性的租户，一些P2P公司、影视公司、制造业企业都逐步因行业暴雷或是产业总体调整等因素陆续退租。服务业、贸易类企业开始承租楼内高品质的办公空间，正官庄、大韩航空等企业目前都是尚嘉中心稳定的租户。

　　在此过程中，包括韩国签证中心、曼彻斯特大学中国中心等在内，一批服务类专业机构陆续进驻尚嘉中心。这背后，楼宇的“目的性招商”起到了重要作用。

　　“商业与商务相辅相成，好的商业能为商务客户提供优质的助力。”吴刚表示，对尚嘉中心楼宇引入的律所、第三方服务机构、金融机构等来说，尚嘉中心商场具备的重奢消费、时尚消费和品质餐饮消费等功能，恰好能满足这些企业和机构员工的用餐、购物、待客和商务会议等需求，而他们也是商场消费客群重要的构成。

　　以2020年入驻的曼彻斯特大学中国中心为例，该中心在尚嘉开设了包括全球在职MBA项目等在内的多个国际性在职硕士课程。目前，中心已经与尚嘉中心商场内的珍宝海鲜达成合作，每周末都会产生最高近百份的商务订餐需求，是餐厅稳定的企业客户。同时，这让来自中国香港、新加坡等地的学员吃到了海南鸡饭、叻沙等地道的家乡味道，提升了综合的课程学习体验。

　　陪伴企业成长壮大

　　眼下，吴刚始终保持着每周见2-3个楼内企业租户的习惯，会客地点可以是会议室、电梯厅、尚嘉商场内的百丘或gaga等“网红”餐厅，也可以只是路上偶遇。交流内容包括企业的近况、经营中遇到的问题或是产业趋势的变化。在吴刚看来，只有持续不断地与存量租户保持坦诚、有效的沟通，才能让楼宇运营方了解整体的经济形势，为未来做好预判，规避风险。

　　作为一座有“年资”的楼宇，尚嘉中心的软硬件始终维持在高水准。让租户感受到更多的附加值、更好的人文关怀。卫生间的整洁度、空调的温度、人脸识别门禁是否好用，这些细节都关乎楼宇品质。

　　与此同时，尚嘉中心还引入了3家服务型机构，除了韩国签证中心为商场带来了显著的引流效果，每日服务量可达到3000本护照，另外两家高端牙医诊所和高端医美也都有效服务了尚嘉商务楼和整个虹桥商圈的白领与居民。重资产设备的投入背后，也代表了企业稳健的承租能力。

　　去年，WeWork母公司申请破产曾引发全球范围内对共享经济走势的关注。在尚嘉中心，WeWork中国仍在高区租赁了联合办公空间。而尚嘉与WeWork之间也保持了一种“丝滑”且彼此信任的交流互通模式：WeWork内的初创企业发展壮大，可第一时间与尚嘉对接，在楼内租赁独立的办公空间；尚嘉的楼宇租户需要暂时“缩编”，楼宇也会向企业引荐WeWork，元宇宙之家消息，协助企业获取理想的工位租赁价格。

　　“这些都是企业成长的过程，我们的作用就是服务、陪伴他们冲破迷雾，成长壮大。”吴刚说。

　　写字楼是经济发展的缩影，吴刚对此深有感触。最近，尚嘉中心内一家从事奢侈品物流的企业，在转型为新能源车企提供海外物流服务后迅速扩增，租赁面积从原先的200多平方米扩展至1600多平方米。这背后与我国智能网联新能源汽车等产业的领先优势不断扩大息息相关，也让吴刚和同事们看到，在加快发展新质生产力的背景下，楼宇租户们所涉及的产业领域又将迎来一次变革。