实探！楼盘未封顶不得放贷？真相是……

　　近日，有消息称，深圳多家商业银行要求，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款。

　　7月5日，中国证券报记者调研采访了多位银行业务负责人、房产中介及楼盘销售人员，确认了上述消息属实。

　　随后，记者又向多位国有银行和股份制银行负责房贷业务的相关人员进行了求证，均得到确认。“其实这个规定之前总行就有，但是究竟城市执行的尺度不太一样。现在深圳分行也将认真执行这一政策了。”某国有银行深圳分行的工作人员表示，这个政策的出台是为了防止楼盘烂尾产生不良贷款，同时也给购房者提供了确定的保障。

　　购房者迎利好

　　7月5日，记者来到位于深圳市福田区某新盘售楼处实探。即便是工作日，该售楼处也在短短十几分钟内接待了3批看房客户。

　　该楼盘销售人员告诉记者，该盘已于去年9月、12月两次取得预售证，推售建筑面积约75-440平方米共计800多套房源，预计于明年年底前交房。

　　谈及“楼盘未封顶不得放贷”的新政，元宇宙之家消息，上述销售人员告诉记者，目前楼盘主体已完成封顶，不受新政影响。据其介绍，以往深圳开发商在楼体盖到1/3就可以拿预售证并启动销售回笼资金。

　　“按照最新的政策，楼盘如果没封顶，购房者可以申请贷款但银行不会放款，开发商可能就不会那么快去推盘，因为没办法像以前那么快回笼资金了。”上述销售人员说道。

　　但这对购房者是利好。南山区一位新盘销售人员告诉记者，目前新盘在拿到预售证后交付周期为1-2年，有的楼盘交付时间甚至更长。按照最新规定，如果开发商在楼体盖到1/3时取得预售证，假设距离封顶有半年到一年工期，那么购房者可延迟还月供。

　　“楼盘未封顶不放贷，给我们这些打算买新房的人吃了一颗‘定心丸’。”近期准备购房的李先生表示，这项政策有助于打消对烂尾楼的顾虑。

　　此前早有规定

　　事实上，“主体结构未封顶不得放贷”的规定可以追溯至央行2003年发布的“121号文”及2007年发布的“359号文”。

　　2003年，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下称“121号文”）要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。

　　2007年9月27日，央行、原银监会联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称“359号文”）要求，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”

　　近年来，有城市重申“359号文”。2021年1月，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（简称“上海6号文”），强调要求切实执行“359号文”。2021年，人民银行杭州中心支行等三部门下发《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》等均提及“359号文”，其中包括“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的要求。

　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，封顶以后才能发放按揭贷款在此前有明确规定。但由于银行抢占房贷份额，部分银行就迎合开发商的需要，在按揭楼盘没有封顶的时候，打擦边球，就发放了贷款。

　　对于一些楼盘延期交付、烂尾，李宇嘉表示，在封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款遭挪用之后，如果项目没有封顶，延期交付和烂尾的风险将会加大。

　　对于深圳传出的楼盘未封顶不得放贷的消息，易居房地产研究院研究总监严跃进对中国证券报记者表示，这个政策从银行的角度是很容易理解的。首先本身就有这样一个规定，现在突然在传出这个消息，某种程度上来讲，说明银行贷款强调了审慎的态度。

　　“目前保交房进入攻坚期，5月17日国务院视频会对于保交房明确了严格的时间截止点以及要达成的任务。政策全面严格，其中就包括封顶以后才能发放按揭贷款。这有助于降低房屋烂尾的风险，保障购房者的权益，也保障银行贷款的安全。”李宇嘉说。