深圳豪宅市场“躁动”：验资千万项目开盘揽金100亿

　　深圳湾超级总部基地（以下简称“深超总”）时隔22年出让的一宗住宅用地开发近一年后，楼盘首批大户型产品迎来入市。

　　日前，中海地产（0688.HK）旗下深湾玖序取得预售证，推出293套建筑面积196—555平方米住宅产品。根据公示信息，该项目毛坯备案均价为13.33万元/平方米，意向登记保证金为500万元。据悉，项目正式开放样板间后，需验资1000万元才能看房。开盘当天，深湾玖序发布销售“喜报”——“首开劲销100.2亿元”。值得注意的是，这一数据下方附带着一行意味深长的语句：“这个市场，需要挺身而出的英雄。”

　　有业内人士认为，在当前市场，破百亿的单日销售额“极为难得”，但也有声音称，深湾玖序开盘没有“日光”（指房源当日开盘即售罄）并不理想。对于项目开盘当天的实际去化率，中海地产方面没有对《中国经营报》记者透露，其仅表示，深湾玖序首批交付时间为2027年9月，二批次将于今年二季度加推，但究竟时间待定。

　　值得注意的是，深湾玖序是“5·28新政”（深圳下调个人住房贷款最低首付款比例及利率下限）落地一个月内唯一入市的豪宅项目。据深圳中原研究中心统计，新政出台前后一个月，深圳全市一手住宅网签环比增长37.8%，二手住宅过户环比增长19.4%。

　　百亿地块上的“顶豪”

　　深湾玖序从拿地开始就备受关注。

　　去年6月，深超总片区出让逾20年来的首宗住宅用地——T207-0060地块，土地面积约3.63万平方米，建筑面积约20.77万平方米，挂牌起始价108.98亿元，最高限价125.32亿元，这是深圳近10年为数不多的百亿级地块，也是目前深圳土拍宅地限价最高的地块。

　　公开信息显示，经过超30轮报价，参与竞拍T207-0060地块的开发商给出的报价触顶，竞拍转入竞自持租赁面积环节，最终由中海地产以125.32亿元和配建5.85万平方米全自持租赁住房面积的条件竞得，成交楼面价约6.03万元/平方米，溢价率15%。地块建成后，普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/平方米（不含室内装修价格），打破了深圳以往新建商品房最高每平方米13.2万元的纪录。

　　值得注意的是，T207-0060地块所在的深超总片区商业写字楼林立，但住宅用地稀缺，近20年无住宅项目推出，上一块出让的宅地还是2001年由百仕达地产竞得的红树湾地块。事实上，T207-0060地块原规划仅为商业服务业用地，直至去年4月，该宗地规划调整增加二类居住用地，随即挂牌出让。

　　而就在T207-0060地块成交前，深圳取消住宅户型比例要求的政策，即“90/70”政策（自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上），元宇宙之家消息，该政策的出台原本是为了调整住房供应结构，稳定住房价格。在此之前，深圳新出让住宅用地须按照“90/70政策”控制户型比例。这一调整也体现在T207-0060地块的出让条件中，通告显示其不限制户型比例，即无须遵照执行“90/70政策”。

　　中海地产对这一百亿级地块的规划也瞄准了高端市场。根据项目公示信息，“不限制户型比例”是深湾玖序的产品亮点之一，并称“打造可售纯粹大户型高端圈层社区”，提供196平方米、252平方米及328平方米的大户型产品及建筑面积400—600平方米顶层复式。除此之外，针对首批建筑面积分别约196平方米、252平方米、328平方米的预售房源，开发商为客户提供两种装修方案，价格在9500元/平方米到11800元/平方米不等。

　　近日，记者走访深湾玖序项目看到，施工现场一片忙碌，挖掘机正在紧张作业，深湾玖序周边还有产业园、深超总C塔等项目同时在建。

　　深圳市房地产信息平台显示，深湾玖序于2024年2月开工，6月21日获批预售，批准预售面积约7.61万平方米，批准预售的为2栋，合计293套住宅。6月22日，项目公示销售方案，并由公司自销团队负责销售，未启动第三方渠道。6月26日，深湾玖序公布意向登记人名册，共516批冻资客户入围。6月28日，项目进行线上公证选房阶段，6月28日—30日为线下签署商品房认购书及买卖合同（预售）等相关销售文件阶段。

　　据记者统计，截至7月3日，深湾玖序首批预售房源中，处于“期房待售”（指房屋为期房，可以销售但尚未售出）状态的约65套，其余房源的状态均为“已签认购书”（指房屋已经签订认购书，但尚未签订正式的预售或现售合同）。

　　值得注意的是，深湾玖序开盘当天，中海地产位于上海的领邸玖序也进行第一次开盘，推出186—210平方米四房户型，备案均价约14.6万元/平方米，当日销售额约66亿元。6月29日，位于北京的中海京华玖序项目迎来开盘，主要户型为88—280平方米的二至四房，备案均价约17.5万元/平方米，开盘首日销售额约62亿元。

　　楼市持续“以价换量”

　　“深湾玖序的开盘表现在确定程度上说明楼市的信心正在恢复。该项目共有516批客户认筹，而认筹条件为冻资500万元，参观样板房需验资1000万元，在这一条件下据悉也有约2000组客户前去看房，这说明深圳楼市的购买力还是挺强的，且豪宅的成交也会带动楼市的整体回暖，比如二手房市场的成交。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿对记者表示，“但这还远远不够，现阶段的楼市调控政策还有优化空间。”

　　今年，房地产政策主基调保持宽松，侧重点转向“去库存”。在调控政策密集出台的背景下，深圳楼市也发生了较为明显的变化。

　　2月，深圳市住房和建设局发布《关于优化住房限购政策的通知》，放宽限购政策，深户居民购房取消落户年限及个税、社保要求，非深户购房社保年限由5年改为3年；5月6日，深圳明确分区优化住房限购政策；5月28日，深圳宣布下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。根据调整，深圳市首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%；首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP（3.5%），二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP（3.9%）。此次调整有利于降低居民家庭购房门槛，减轻还款负担，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对记者表示，自5月以来，在一系列重磅政策利好加持下，深圳楼市第二季度后半程活跃度明显回升，全市在该季度内成交面积环比增长10.5%至71.8万平方米。销售端市场表现有所改善，开发商的信心和预期也有所修复，从而推动价格止跌企稳。

　　从整个上半年来看，深圳楼市仍是二手房的主场。据乐有家研究中心统计，1—6月，深圳全市二手住宅过户成交21394套，同比增长32%，按半年度计算，是近三年的新高；新房网签（预售成交）12135套，同比下降25%。6月深圳全市二手住宅过户4172套，环比增长5%，同比增长73%，近四个月过户量均稳定在4000套左右。据深圳市房地产中介协会官方统计，6月，深圳全市二手房录得量（以二手房买卖合同为统计口径，并非最终成交过户套数）5309套，环比增长9%，同比增长66.3%。

　　价格方面，据乐有家门店的成交数据，6月，深圳全市二手住宅成交均价为6.05万元/平方米，环比下降4%，同比下降15%，“以价换量”的特征较为明显。上半年交易的二手住宅中，有超83%的房源以低于参考价的价格成交，其中低于参考价20%以上价格成交的房源占比达26.45%。

　　谢靖宇认为，尽管上半年的政策组合短期内对楼市起到确定提振作用，但在当前形势下，市场信息能否持续性回升仍存在不一定性。鉴于此情况，中央及地方政府或将出台更多举措以巩固房地产行业平稳发展，深圳住宅市场仍存在确定政策调整空间。