中信建投：一线地产的关键是有效需求

　　6月7日，中信建投研报认为，5月17日楼市重磅新政下，市场重新开始评估未来地产走势，一线城市能否迎来地产趋势性转变，并一如既往，带动低能级城市活跃度回升？这是当前资本市场最为关切的话题，也是充满分歧的争议话题。

　　一、市场对一线地产政策看法存在分歧

　　现阶段一线房地产库存超出历史大部分时期，这既是当前一线地产面临的现实，也是近期一线地产需求不断放松的原因。

　　截至2024年5月底，一线城市新房可售套数分别为：广州（10.5万套）、北京（8.7万套）、上海（6.9万套）、深圳（5.2万套）。

　　上海限购政策进一步放松之后，债市表现偏平，元宇宙之家消息，因为债市更相信实现数据。单纯政策博弈，当下较难激发债市利率调整。

　　权益市场地产板块经历波动之后再度回归平静，表明权益市场目前对一线地产政策效果仍抱观望。

　　二、市场分歧的关键是如何判断一线地产有效需求

　　一线地产高库存，这一现象令市场感到困惑。毕竟一线城市享有年轻人口流入，一线地产似乎应该供不应求。

　　细拆住宅总量和人口数量，我们用套户比指标精准捕捉到，一线城市仍具备绝对需求（亦为潜在需求）。

　　我们用不同城市的套户比（城镇居民房屋总量除以城镇居民家庭户数）衡量不同地区房地产的绝对需求。

　　一线城市城镇居民住宅套户比均小于1，低于全国水平（1.03），三四线城市套户比接近2。其中一线城市住宅套户比分别为：广州（0.74）、上海（0.67）、北京（0.63）、深圳（0.49）。

　　若家庭户对应潜在需求，住宅总量意味着存量住宅供给，一线城市套户比小于1，非常清晰说明一线城市并不缺需求。严格来说，一线城市并未住宅过剩。

　　既然一线城市存量住房供应并未过剩，为何一次次限购政策淡化之后，一线地产销售仍不能显著放量，库存依然走高？问题的关键或在于，当前一线城市不缺绝对需求，缺的是有效需求。

　　精准表达潜在需求和有效需求的区别，前者重“人”，后者重“钱”。即，只有真正具备购买力的潜在需求，才是有效需求。

　　我们可以用多重指标反应当前一线地产高库存背后，症结就是有效需求不足。即，居民住房购买力出现滑坡。

　　三、宏观视角看一线地产有效需求的底层驱动力

　　一线地产不缺绝对需求，因为低能级城市人口持续流入

　　一线城市无一例外，常住人口大于户籍人口。人口流入意味着潜在需求扩大。上海、北京、广东常住人口与户籍人口的比例均在19%以上，上海、北京两市甚至达到了67%与55%。

　　即便疫情期间人口有所回流，疫情一经消退，2023年人口再度转头回流一线城市。

　　观察一线地产有效需求，我们需要关注一个重要的跨城市的代际财富转移线索。

　　国际经验显示，核心城市（例如纽约、东京、伦敦）房价收入比在15及以下，我国一线城市房价收入比普遍在30以上，明显偏高。

　　这一数据对照引发我们思考，房价收入比的确可以衡量居民购房压力，同时也展示了中国一线地产存在一个重要线索，那就是低能级年轻人向一线流入时，购置地产方式较为多元，可以是工作一段时间后获得储蓄，随后买房；也或许有父辈家庭资产支持。

　　评估一线地产的有效需求，我们需要充分评估居民潜在收入预期以及当前家庭总资产状况。

　　四、一线地产的未来：房地产发展新模式下的内部分化

　　基于当前一线城市的地产压力主要来自有效需求不足 ，未来政策着力点或在进一步激活购买力。

　　优化购房成本的视角下，一线城市未来需求的政策着力点，或在两个方面 ：

　　第一，进一步下调房贷利率，压降住房首付比例，满足刚需住房群体购房需求。

　　第二，加大“以旧换新”，“以小换大”等改善性住房需求的支出力度。

　　长远来看，构建房地产发展的新模式，未来一线地产不同品质住宅的定价或迎来大分化。

　　一方面，保障房封闭管理并加快建设，住房市场保障轨推进，大部分商品住宅重拾消费属性。

　　另一方面，住房市场轨逐步完善，小部分高品质住宅金融属性增强，真正定价“稀缺性”。