国泰君安：地产链估值修复启动 推荐困境反转品种

　　久旱逢霖，直指关键：地产政策迎保项目向保主体的实质性突破。近日地产16条新政出台，放松房地产行业全产业链条(房企、建筑商、购房者)融资，核心两大亮点在于：1)支持存量融资的合理展期，流动性压力缓释；2) 鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，高风险渠道进场。叠加2500亿的地产“第二支箭”和保函置换预售监管资金政策出台，融资端纾困直指当前地产融资受限之下房企资产负债期限无法匹配，信用风险暴露的核心矛盾，地产现金流风险预期收敛。

　　交易的焦点：风险收敛下估值修复。地产政策密集出台反映当前政策托底地产意愿。随着地产新政出台，地产链板块短期迅速交易地产信用和现金流风险预期的收敛，但从股票估值修复和市场反弹幅度看风险收敛的定价远未充分，在后续相关配套政策的出台和信用纾困的具体落实逐步强化市场预期之下，信用风险收敛预期有望加速并进一步定价。但落脚到地产端真实需求，政策刺激下，地产负反馈螺旋(融资端金融机构风险偏好收缩—房企端保交楼和债务兑付压力加大—居民端需求观望情绪蔓延—地产行业周期下行)虽有缓解，但在房企尚不具备信用扩张能力和意愿之前，市场底仍未现，因此当前阶段，地产链投资核心仍将围绕地产风险的收敛。

　　投资的方向：受益于地产风险收敛+三低特征(低股价+低估值+低持仓)的地产链困境反转品种。受益于地产风险收敛的大方向有三：1)地产自身信用风险收敛，从破产估值回到合理估值。2)地产作为资产端给予估值折价，主要在银行和保险。3)上下游地产链资金侵占和前期垫资导致回款困难甚至演化至自身现金流风险，并产生估值折价，主要在建筑建材和后周期的轻工和家电等。为了进一步深挖细分行业投资机会，我们以(应收账款+应收票据+合同负债)/营业收入考察细分行业地产供应链金融潜在风险，以已计提资产减值损失/总资产考察前期公司对地产链相关风险的计入，并基于以上维度度量前期地产信用风险累积对不同细分行业的影响程度，同时以地产风险集中暴露(2022年7月集中停贷事件)时点至今股价回调幅度考察当前市场对风险收敛的定价程度和潜在空间。此外，机构低仓位行业后续可能的资金回补可能带来市场弹性放大，因此细分行业选择亦应兼顾机构仓位水平，为此我们以公募基金持仓变化率考察机构持仓水平。综合各维度行业数据呈现，我们认为地产链投资机会核心在房地产、B端建材、厨卫电器、家用轻工、银行、保险、建筑等。

　　核心推荐“地产链风险收敛金股组合”： 建材—东方雨虹、北新建材、蒙娜丽莎、旗滨集团、伟星新材、兔宝宝、大亚圣象、三棵树、苏博特；地产—金地集团、龙湖集团；家电—老板电器；轻工—志邦家居、喜临门、顾家家居、公牛集团、索菲亚；银行—宁波银行、招商银行、平安银行；非银金融—中国平安；建筑—中国铁建、中国建筑、中国中铁。

　　风险提示：政策出台力度不及预期。