地产板块亮眼！主题基金“水涨船高”，后市机会在哪？

　　11月14日，A股市场金地集团(10.550, -0.11, -1.03%)、新城控股(22.550, 1.88, 9.10%)等多只地产股涨停，港股市场碧桂园、合景泰富集团涨超30%。近期，地产板块表现亮眼，房地产行业主题基金净值回升，多只主题基金11月以来净值涨幅超过10%。

　　展望后市，基金经理认为，地产板块仍有投资机会，但后续会从板块普涨走向分化，需要更加谨慎选择个股捕捉行业机会。

　　多只地产股涨停

　　近几日的A股市场，房地产板块成为表现最为亮眼的“一颗星”。Wind数据显示，11月14日，金地集团、新城控股等多只地产股涨停，申万房地产指数涨幅2.08%，在31个申万一级行业指数当天涨幅中排名第三。截至11月14日，近5个交易日，申万房地产指数上涨11.27%，涨幅排名第一。

　　港股市场上，11月14日，恒生综合行业指数-地产建筑业涨幅超过6%，碧桂园、时代中国控股、合景泰富集团等多只地产股涨幅超过30%。

　　对于地产板块近期大涨的原因，有公募基金人士分析认为，上周监管发文表态支持“第二支箭”助力民企信用修复，几家民企增信发债额度落地，以及杭州认房不认贷的政策调整，都反映稳定行业是目前政策的主要思路，后续有望看到更多政策进一步推进，加快行业修复进程。

　　受地产板块大涨带动，房地产行业主题基金净值也“水涨船高”。Wind统计显示，截至11月11日，11月以来，181只房地产行业主题基金中，有173只产品录得正收益，其中，73只基金11月以来净值涨幅超过10%。

　　本月净值涨幅最高的房地产行业主题基金——西部利得策略优选C11月以来净值涨幅达20.56%，截至三季度末，该基金的前四大重仓股均是地产股，分别是金地集团、新城控股、万科企业、龙湖集团。

　　工银产业升级、永赢惠添益等房地产行业主题基金11月以来涨幅都超过了15%，前十大重仓股中都有多只地产股，包括保利发展(16.100, -0.19, -1.17%)、万科A(16.350, -0.04, -0.24%)、招商蛇口(14.920, 0.24, 1.63%)、绿城中国、中国海外发展等。

　　基金经理持仓现分歧

　　事实上，公募基金三季度时已经开始加仓地产股。广发证券(16.050, 0.80, 5.25%)统计显示，根据基金三季报，公募基金三季度加仓最多的行业是国防军工、交通运输、房地产、煤炭等板块，进一步剔除行业指数上涨影响后，衡量真实的加减仓方向，三季度公募基金加仓最显著的行业是国防军工、交通运输、房地产板块。

　　一些知名基金经理三季度对待地产股出现了一些分歧。丘栋荣在三季度增持地产股，他管理的中庚价值领航、中庚价值品质一年持有等产品增持了中国海外发展、越秀地产。丘栋荣在三季报中表示，房地产市场政策从限购、金融等多维度进一步放松，进入风险暴露彻底后的修复阶段，地产行业初露剩者为王的特征，更集中于高信用、低融资成本优势的央企龙头公司，这些公司的抗风险能力、潜在成长性和盈利质量都会更为优异，并且当前的估值极低，有较好的回报潜力。

　　谢治宇、童兰、董理管理的兴全趋势投资截至三季度末的前十大重仓股中，有保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团4只地产股，而二季度末，该基金的前十大重仓股中仅有保利发展1只地产股。

　　不过，目前暂列今年主动权益类基金收益排名第一的万家宏观择时多策略却逐渐减持地产股。该基金前十大重仓股在一季度末时有保利发展、金地集团、万科A、新城控股4只地产股，二季度末时有保利发展和金地集团两只地产股，三季度末时仅有金地集团1只地产股。

　　把握个股机会

　　对于地产板块后续表现，多位业内人士表示，地产仍存板块机会，但后续会从板块普涨走向分化，个股选择上需更加谨慎。此外，随着融资环境改善，地产产业链下游建材等板块基本面有望迎来改善。

　　创金合信基金金融地产研究胡致柏表示，在情绪和预期的快速转向中，结合此前股价的下行，地产板块因此获得了较大弹性。他认为，地产板块基本面尚未出现明显改善，此次反弹幅度较大，节奏较快，行情持续性存疑。不过，短期来看，预期转向还未充分体现，地产仍存板块机会，但后续可能会从板块普涨走向分化，在个股的选择上需要更加谨慎，最受益于政策导向和经营质量更优的房企更加值得关注。

　　诺德基金研究员杨雅荃表示，本次对民营房企的融资支持是一次重大的转折。地产板块后续表现会分化，部分民营房企目前的估值仍然非常低，后续依然有较大修复空间。近期政策主要改善的是民营房企融资困境，不仅可以改善其下游建材、轻工、家电企业的应收账款质量，还能加快保交付的速度，下游相应行业的需求有望边际回升。

　　嘉实基金认为，房地产相关产业链行情演绎后续或分为两个阶段，第一个阶段是估值修复，政策、市场情绪与预期会带动估值的逐步修复。第二阶段则要看房地产未来具体的销售等情况，看产业链中是否会进一步出现更优质的企业或机会。看这些房企中，除了传统的地产开发业务之外，是否还有更多新业务，包括商业，物业等永续性业务。一旦永续业务发展起来，会对这些企业的估值提供更有力的支撑。

　　胡致柏还表示，地产产业链较长，开发企业问题缓解和保交楼的加快推进，利好地产链。从应收账款和地产需求层面看，建材板块的修复或将快于家电和轻工板块，建材内部的防水、五金、瓷砖、涂料等细分板块，基本面和情绪上都有望好转。此外，前期受地产债务环境恶化影响较大的银行、保险板块，受益于资产端情况预期好转，或有望估值修复。