武汉 一楼一策、一企一策 加速保交付

　　位于武汉东湖高新区、汇聚高精尖企业总部，曾经“九开九罄”的武汉热盘——绿地光谷星河绘在去年年中以一封业主停贷告知书冲上热搜。

　　2022年7月，这份停贷告知书直指光谷星河绘延期交房、工程停工以及楼盘建设资金短缺的问题，同时也撕开了武汉停工楼盘的一角。2023年7月，经过一年的“保交楼”政策支持和复工努力，这个项目迎来了首批交付，这也给当初无奈停贷的业主们吃了一颗“定心丸”。

　　据新京报记者了解，光谷星河绘已于6月27日开启交付，并且实现“交房即交证”。但是，由于项目为分批交付，目前部分公区设施及绿化尚在施工中。

　　自从去年年中“保交楼”政策提出以来，武汉多个“保交楼”项目例如光谷星河绘、融创武汉1890、融创公园大观等项目获得纾困资金并且实现复工，绿地海格公馆、绿地海珀滨江、武汉光谷正荣府等项目也迎来了交付。  

　　绿地光谷星河绘迎来首批交付

　　去年7月，光谷星河绘业主发布的停贷告知书显示，光谷星河绘项目自2021年8月停工，截至2022年7月，楼盘工程量完成不足35%，距离合同交房日期2022年12月31日只剩下5个月时间，而楼盘建设缺口近8亿元，开发商武汉新高置业已构成事实性的合同违约。基于此，光谷星河绘项目购房人提出申请，自合同交房日期2022年12月31日起，将停止向贷款银行偿还个人贷款的每月还款，直至楼盘完工验收合格交付。

　　自从去年“保交楼”政策实施以来，光谷星河绘也成为重点“保交楼”项目之一，对此，武汉相关部门设立了专班，根据“一楼一策”“一企一策”，按照每月见面会和施工进度公示工作机制，督促建设单位制定了详细的施工计划，并定期向业主通报项目进度。

　　根据东湖高新技术开发区自然资源和规划局在“武汉城市留言板”的回复，光谷星河绘申请“保交楼”专项借款资金4.17亿元，根据现场施工情况及相应产值，绿地公司制定了项目资金计划，自2022年11月以来，累计拨付“保交楼”专项借款7次，共计约3.42亿元，根据专项资金拨付要求，由审计公司根据A、B区总包单位施工实际产值，跟踪拨付至施工单位，确保资金全部用于光谷星河绘项目建设。

　　今年6月27日，光谷星河绘开启首批交付，为B区部分楼栋，但由于B区尚未施工完成，公区的绿化、公用设施还在施工中。

　　作为“保交楼”代表项目之一，光谷星河绘的停工也反映了预售资金监管方面存在的问题。一位TOP50房企的内部负责人表示：“停工楼盘反而多是热销项目，当初项目一有进账，就被集团‘抽调’走，最终集团资金链紧张，项目也无法运转。”

　　同日，武汉市人民政府印发的《武汉市新建商品房预售资金监管办法的通知》规定，房地产开发企业不得以任何形式使用非监管账户收取房价款。同时，监管银行应当做好监管账户监控，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内预售资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管机构，监管机构要及时作出处理。

　　武汉当地一名房地产业内人士向记者表示：“在‘保交楼’的项目中，一些综合体项目虽然住宅已经售罄，但是还有剩余的商业资产在售，建议明确将车位、商铺销售所得的预售资金也一并纳入到监管账户中，这也是一笔不小的资金。”

　　“保交楼”进入攻坚期

　　2022年9月，一则武汉融创项目保险柜锁芯被换、预售监管资金被“划走”的消息引发业界关注，在这一事件的背后反映出在“保交楼”的背景下房企与信托公司的利益冲突。

　　上述武汉融创项目为融创公园大观。该项目引入了中融信托，并由中融信托控股，持股比例达到90%，剩余10%由融创旗下公司持有。2022年9月，中融信托方面称，中融信托和融创方共同保管塔子湖置业章证照及印鉴等物品的保险柜锁芯被换，保险柜无法打开，且塔子湖置业预售资金监管账户中约11.4亿元资金被划走。

　　对此，融创集团回应称：“为更好的保民生、保交付，融创武汉1890和融创公园大观两项目被纳入武汉监管重点保交付项目，项目资金已严格按照政府监管专户要求管理。”

　　对于“划走”资金一事，中融信托当时在接受媒体采访时表示，当时即向融创方提出严正交涉，并第一时间向当地公安机关报案，迅速采取法律手段，完成了塔子湖置业剩余10%股权及融创公园大观项目剩余未售在建工程查封。同时，多次向江岸区相关政府部门反映情况，协商解决融创公园大观项目交付及信托计划投资人利益实现的方案。

　　武汉当地一名业内人士称：“比如，房企集团层面‘爆雷’后，各地的项目公司都是独立闭环运营，如果项目有剩余货源，卖得好的话，有持续的预售资金进账是可以继续盘活的。但是，如果楼盘剩余的可售房源一旦被司法查封冻结，既无法再出售，也无法进行抵押申请纾困基金，查封后的可售房源也失去了融资功能，申请不到银行贷款，这就导致没有活钱进来，项目就很难继续盘活。”

　　对于融创公园大观的近况，融创方面表示，该项目已经复工，项目计划于2023年9月30日和12月30日分批交付，合计3100多户。目前，待交付楼栋均已封顶，正在进行内部精装修施工。

　　同时，在武汉“保交楼”政策支持下，融创在武汉的多个项目已有新的进展。其中，融创城市一江赋、融创武汉1890、融创公园大观等均有政府牵头的保交付工作专班，融创城市一江赋和融创武汉1890已获得纾困资金。融创城市一江赋首批房源将于2023年8月30日交付，融创武汉1890将于2023年10月30日和12月30日分批交付。

　　“保交楼”尚需更多“活水”

　　“保交楼”在推进过程中涉及的环节诸多，一头联系着苦等收房的购房者，一头联系着开发商、承包商、施工方等上下游单位，另一头联系着银行、信托等金融机构。

　　“核心问题还是缺钱。”武汉某施工单位的内部人士告诉记者：“目前，纾困资金是非常有限的，对于拖欠的工程款，只能采取‘放老账，结新账’的办法。”

　　“不是所有停工项目都能纳入到‘保交楼’的名单中，‘保交楼’目前更多指向的是前期销售好的，涉及购房者较多的项目，而对于滞销的、涉及购房者比较少的停工项目，也急需受到关注和纾困。”武汉当地业内人士如是说。

　　新京报记者 徐倩

　　■ 数说

　　超400亿元

　　2022年12月，中国银行湖北省分行与武汉地产集团、武汉联投置业、武汉万科、武汉中海、华润华中、华中绿城等六家房企签署《战略合作协议》，提供意向性授信金额合计超400亿元，围绕房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函等重点业务领域深化全方位合作。

　　600亿元

　　2022年12月，建设银行湖北省分行与八家房企签订总金额600亿元的支持房地产市场平稳健康发展合作协议。

　　240亿元

　　2022年12月，平安银行武汉分行也与武汉地产集团及福星股份、华发集团、华侨城集团的华中公司等五家房地产企业签订战略合作协议，为上述企业提供意向性融资额度240亿元，在房地产开发贷款、并购贷款、个人住房按揭贷款、债券承销和投资等业务方面深化合作。

　　7个节点

　　2023年7月，武汉市人民政府发布的《武汉市新建商品房预售资金监管办法》要求，监管额度内预售资金应当按照工程建设进度予以拨付，主管部门按照主体结构1/3、主体结构2/3、结构封顶、外立面完工、规划验收、竣工验收、不动产首次登记等7个环节设置资金拨付节点，监管额度内预售资金应当按照拨付节点申请使用和拨付。