商业赛道，龙湖的利润“基石”

　　4月，龙湖以底价24.80亿元竞得上海嘉定区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块，占地面积54964.2平方米，计容建筑面积116703平方米。

　　据悉，42-07是商办地块，其中商业占比约60%、办公规模占比约40%。显然，以商业项目深化上海市场的布局。

　　约在2010年，龙湖集团在整个地产行业高速扩张、极速融资时期便提出了“持商业”的概念。十年后的今天，龙湖在2022年度业绩会上明确提出，预计未来五年以内，非地产开发利润占比有望达到50%以上。

　　可见，商业等非地产开发业务的布局是真正验收“多元化赛道”成果的时刻，也在龙湖的战略中变得愈发重要。

　　商业租金占比显著，战略重心明显转变

　　目前商业等非房地产开发业务在龙湖的业务构成中愈发重要。

　　其中作为商业代表的“天街”在运营收入层面贡献较大。据统计，在主要开发物业中，以“天街”为主题的商业项目共92个，占比超过70%。具有代表性的重庆北城天街2022年整体出租率达到96.9%，收益占比达到5.6%。根据观点指数的统计，当前行业中单个项目收益占比超过5%的企业不足50%。由此可以看出，龙湖集团的商业板块逐步取得优势。

　　社会舆情方面，龙湖天街作为典型的TOD商业集群，影响力突出。顾客在以下层面表达了对天街的满意：一是区位交通方便，不过部分城市的地铁出入口还不能直接进入商场；二是空间设计，灯光和整体配色令人舒适；三是电梯设计，其布局模式是将购物中心与写字楼融合，设有直通电梯和通道。

　　不过也同样具有商业企业共同的缺陷：其一，由于采用TOD模式，因此地面人车分流、出租车等候点等细节有待继续优化；其二，个别天街的品牌引入有些混乱，缺乏明确的主题和定位。

　　观点指数认为，现阶段商业项目的定位与差异化是整个行业存续的瓶颈。仅仅维持品牌认可度是不够的。在如今的快速经济消费时代，如何创造自己的特点与定位尤为重要。

　　从数据来看，龙湖集团2022年的合同销售额为2015.9亿元，2021年该数据为2900.9亿元，同比下降了约30.5%。2022年龙湖的运营业务不含税租金收入为118.8亿元，同比增长14.1%；商场租金收入为94.3亿元，同比增长16%。结合龙湖集团2022年毛利率21.2%，2021年毛利率为25.3%来看，不难发现龙湖集团的利润空间并未受到整体环境的影响。

　　观点指数分析，当前地产行业盈利能力普遍下滑的主要原因是2015-2020年期间的高价土储结转所导致，这就使得目前住开板块占比较大的企业业绩“惨淡”。与之相对应的，未有高额债务压力与商业板块占比大的企业可以“对冲风险”。

数据来源：企业公告，观点指数整理

　　从债务层面来看，龙湖1年内到期债务占比在10%左右，公司的主要债务并未呈现明显的集中现象，在今后的10年时间里也无明显的债务付息压力。

数据来源：企业公告，观点指数整理

　　商业布局上，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%；运营毛利率为75.6%，较上年增长0.9%。这在龙湖2022年2505.7亿元的营业收入、225.4亿元的股东核心净利润中的占比愈发突显。

共2页 [1] [2] 下一页