“骆驼”新城控股：已在全国布局194座吾悦广场

　　在2022年，民企能发出一份能盈利的年报实属不易。

　　3月31日，新城控股公告披露2022年年报，期内实现营业收入1154.57亿元，较上年同期下降31.37%；实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，较上年同期下降88.94%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.27亿元，公司整体毛利率为20.03%。

　　在极端的市场环境下，新城控股销售、管理、财务费用率与资产减值损失有所提升，而投资收益、公允价值变动收益则有所下滑。

　　当中尤为突出的是，2022年，新城控股计提资产减值损失59.57亿元，相较上一年的48.37亿元增加11.2亿元。管理层也指近两年价格下跌，新城在财务报表内充分反映了计提了相关风险。投资收益亦从22.75亿元下滑至5.5亿元，同比减少17.3亿元；公允价值变动收益也同比减少17.4亿元。

　　“我相信风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。”参与新城控股业绩投资者会的人员转述董事长王晓松的话表示。

　　据悉，王晓松于投资者会上表示，2023年是新城大资管落地的元年，在行业迈入新模式的背景下，公司将以轻重并举的形式继续坚持住宅+商业双轮驱动的业务模式。

　　开发压力

　　在主营业务收入中，房地产开发销售于2022年实现营业收入1048.83亿元，同比下降33.67%；主要系公司本期符合房地产销售收入确认条件的销售面积较上期减少所致。

　　年报显示，2022年新城控股实现结转收入金额1693.9亿元，结转面积1792.9万平方米，报告期末待结转面积2913.6万平方米（包含合联营项目）。

　　期内，新城控股共实现155个子项目竣工交付，竣工面积为2005.36万平方米（含合联营项目）；公司共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积2913.6万平方米(含合联营项目)。

　　对于2023年，新城控股计划新开工90个子项目，新开工建筑面积742.73万平方米，其中，住宅项目286.07万平方米，商业综合体项目456.66万平方米；计划竣工211个子项目，预计竣工总建筑面积1958.69万平方米，其中，住宅项目1125.63万平方米，商业综合体项目833.06万平方米。

　　由于2022年销售市场下行，新城控股销售受到较大程度影响，全年录得销售金额1160.5亿元，同比下降50.4%；销售面积1191.5亿元，同比下降49.4%；销售均价9740元/平方米，同比下跌1.9%；实现销售回款1329亿元，全口径资金回笼率达到115%。

　　分区域看，长三角依然是新城控股主要的销售区域，长三角，中西部，环渤海及大湾区录得销售分别占比达到48%，28%，17%，7%。按城市能级看，一线城市、二线城市、长三角三四线城市以及其他地区三四线城市销售金额占比分别为8%、42%、22%和28%。

　　一位投资者转述王晓松对于今年销售的预测：“今年一季度整体肯定比去年四季度要好，二月份很疯狂完全出乎我们预料，3月整个市场面有回落，但跟去年任何一个月份对比都是更好的。所以我们也判断，目前哪怕是有所回落，目前市场依然还是一个复苏端。”

　　他预计，今年销售可能呈现前低后平，前低后高的概率非常小。整体环境只要不发生大的变化，至少在近期一段时间，还是会有10亿平方米以上的需求量。“这么大的容量，新城肯定还是有一定的机会的。”

　　在新增土地储备方面，2022年新城控股新增商丘和常州2宗土地，总建面28.5万平方米、总地价27.73亿元。

　　而在新一年的购地计划上，新城控股依旧保持审慎。据悉，董事会审议通过2023年在不超过200亿的范围内开展房地产投资，管理层于会上表示，公司策略当前积极密切关注投资市场，但确实以保交付为核心，在充分化解风险为前提的情况下，再谨慎开展以区域为深耕的投资。

　　年报显示，期末新城控股的可售土地储备为4915万平方米，当中54%为纯住宅地块，46%为综合体地块。

　　商业逆势

　　期内，在住宅遇到下行压力的同时，新城控股的物业出租及管理于期内实现收入 92.24 亿元，同比增加 15.75%，占公司营业收入占比提升至8.08%；毛利达到67亿元，占公司毛利约29.28%；毛利率为72.6%。

　　报告期内，公司实现商业运营总收入首次超百亿为100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重逐步提高。

　　期内，新城控股新开业15座吾悦广场，当中包括南昌等11座重资产吾悦广场。截至报告期末，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场（157座重资产，37座轻资产），已开业及委托管理在营数量达140座（126座重资产，14座轻资产），开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。

　　在轻资产方面，2022年，14座管理输出的吾悦广场实现商业运营收入7亿元，占商业运营总收入7%，较2021年占比提升三个百分点。

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