大悦城：归母利润三年两亏效益屡下台阶 是否已掉入了价值陷阱？

　　近日，大悦城发布了公司2022年年报，除物业管理服务这一“旱涝保收”业务之外，包括物业开发、购物中心、酒店经营及轻资产输出、其他业务均录得收入同比负增长，全面颓势。此外，由于公司账面剩余可结转建面已不充裕，2023年营收恐仍将下滑，甚至带动利润连续第4年疲软。

　　在中粮地产和大悦城合并后，大悦城成为中粮集团旗下唯一的地产平台，大悦城在销售规模、总资产规模方面站上了新台阶，但在效益层面却屡下台阶。不仅在2022首次录得净利润亏损，结转毛利率也下滑至20.4%的新低水平，全年亏损甚至带动股东权益也下滑了18.24%。

　　股价挣扎在破净边缘的大悦城，是否已掉入了价值陷阱之中？

　　已售未结算面积不充裕 2023年营收或仍将下滑

　　年报显示，2022年大悦城实现总营业收入395.79亿元，同比下降7.12%。其中，物业开发类收入335.02亿元，同比下降5.97%，成为左右总营收的绝对主力。

　　而这同比下滑的营收是在全口径结算面积332万平方米基础上的，而目前大悦城已售未结算的合同面积仅有273.87万平方米，已不足2022年的结转面积。考虑到物业从销售到结转的周期，大悦城2023年的结转面积或不足270.87万平米，仍将低于2022年，预计将成为带动今年营收进一步下滑的核心因素。

　　值得注意的是，作为多元化布局的综合地产平台，在大悦城的众多业务中，除物业管理服务这一“旱涝保收”业务之外，包括物业开发、购物中心、酒店经营及轻资产输出、其他业务均录得收入同比负增长，全面颓势。其中，购物中心及酒店经营进4年基本都徘徊不前甚至有所下滑。

资料来源：公司年报

　　全年，大悦城实现净利润-22.23亿元，多年来额首次亏损，实现归母净利润-28.83亿元，过去三年内的第二次亏损。由于大幅亏损及资产减值的影响，截止2022年底，大悦城归属于上市公司股东的净资产154.02亿元，较年初下降18.24%。

　　考虑到公司近年来持续下滑的利润率表现，以及今年的业绩增长预期，今年归母股东权益或仍将面临一定压力。尽管公司股价持续低迷甚至挣扎在市净率为1的边缘，但随着净资产的走弱，或令大悦城的投资人掉入“价值陷阱”的漩涡。

　　归母利润三年两亏效益屡下台阶

　　对于房企来说，尤其是有着央资背景的房企来说，近400亿元的营收体量完全称得上是头部玩家，大悦城主要得益于此前与中粮地产的合并，实现了资产、业绩、销售等规模的跃迁。但随着规模的跳升，大悦城的经营效率似乎在持续下滑。

　　2022年，大悦城全年的综合毛利率24.06%，同比上年27.44%下降3.38个百分点。其中，最核心的开发业务毛利率再度同比下降1.64个百分点至20.40%。

　　实际上，当对比大悦城与中粮地产合并前后的数据发现，合并的2019年同样是公司效益滑坡的趋势的第一年。从2019年期，开发业务的毛利率从2018年的43.59%一路滑落至今，而净利润与净资产也在2019年跃升后便进入了下降通道之中，合并未能带来“1+1>2”的效果，而2022年还似有加速下探的趋势。

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