10万亿大市场启动！私募大利好来了

　　不动产私募投资基金试点启动

　　房地产市场再迎“活水”

　　近日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，同时中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(以下简称《不动产试点指引》)，对私募投资基金从事不动产投资业务做出规范。

　　业内人士认为，此次试点将进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，为不动产投资领域注入新鲜血液，满足不动产领域合理融资需求。同时发挥私募股权投资基金在不动产领域的积极作用，有力支持房地产市场平稳健康发展。

　　不动产私募投资基金试点启动

　　房地产市场再迎“活水”

　　“作为私募管理人，我们对于不动产私募投资基金试点的推出是非常欢欣鼓舞的，这对于推动国内私募行业的不断茁壮及成熟发展具有重大意义。”鼎晖投资管理合伙人胡宁表示，本次试点为不动产私募基金提供了更加贴合市场实践的操作空间，将大大增强私募管理人参与不动产投资的竞争力和积极性，也将促进国内优秀私募管理人的成长壮大。不动产私募投资基金试点的推出恰逢其时，使得私募管理人能够放开手脚，发挥其经验及活力，为房地产市场注入“活水”。

　　深创投集团早在2017年就设立了专注于不动产基金投资的子公司——深创投不动产基金管理(深圳)有限公司。在深创投集团副总裁、深创投不动产基金管理(深圳)有限公司董事长蒋玉才看来，此次不动产私募投资基金试点的推出，为私募基金参与不动产投资建立了明确的规范，有利于推动不动产私募基金的发展壮大。通过甄选不动产投资领域的头部私募基金管理人开展试点，发挥示范效应，有助于吸引更多私募投资机构持续积累不动产投资规模和退出经验，推动不动产私募基金的蓬勃规范发展。与此同时，此次试点的推出为不动产投资领域注入新鲜血液，拓展了权益资金来源。不动产私募基金通过投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施等方式，可以降低企业杠杆，促进盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

　　高和资本执行合伙人、清华五道口不动产金融研究中心副主任周以升表示，不动产私募投资基金并不仅仅是个金融工具，而是一个产融结合的绝佳载体。不动产私募投资基金试点工作对房地产市场会产生三方面影响，即纾困、盘活存量、转型发展。例如基础设施、商业地产、租赁住房等存量项目，通过引进不动产私募投资，改善房企的资产负债表情况，降低杠杆率，优化流动性，而盘活存量本身对纾困也是有帮助的。从长远来看，不动产私募投资基金可以帮助不动产企业实现转型，推动房地产行业平稳健康发展。从投资的角度而言，这将有利于投资品种多样化，为机构投资者提供更丰富的参与途径。

　　周以升强调，不动产私募投资基金成功的关键是私募管理人的主动管理能力，包括复杂交易的投资能力、增值改造能力、运营提升能力以及对reits等证券化市场的熟悉，如此才能完整闭环。高和资本13年以来，不断在各个环节建立核心能力。

　　目前，我国不动产行业积累的存量资产规模较大，房地产企业等产权方对资产盘活有迫切需求。同时，机构投资者比较踊跃，对不动产市场的关注度和参与度较高。

　　中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇表示，不动产私募投资基金更加适配底层资产特性，有助于提升基金运作灵活度，打通“募投管退”良性循环，激发市场活力，有利于推动不动产私募基金长足发展，同时助力房地产市场健康发展。

　　“这对房地产市场行业整体而言是一个利好消息。”世辉律师事务所合伙人赵培植表示，本质上是带来了一个新的融资渠道，鼓励更多资金能够进入到房地产市场中来，为那些资金流短缺的房地产企业进行纾困，同时盘活存量资产，促进房地产行业的健康发展。

　　竹润投资董事长、投资总监乐征楠认为，此次政策出台，将不动产私募基金试点扩大到商业不动产领域，最直接的好处就是拓宽了地产融资渠道，进一步从供给侧环节房企融资压力，促进地产盘活存量，实现发展的正向循环。

　　北京市环球律师事务所合伙人刘宪来表示，该试点和指引政策具有重要的积极意义，一方面新设“不动产私募基金”类型，将丰富和活跃以私募基金形式投资政策支持的不动产品类；另一方面，是以私募基金形式促进房地产市场盘活存量的重要举措。相信随着试点政策的落地实施，将为通过私募基金方式促进房地产市场盘活存量探索出一种全新模式。

　　汉坤律师事务所合伙人周林表示，整体来看，当前不动产私募投资基金的相关规则是明确监管规范，回应市场期待。指引中对管理人管理规模、投资人出资金额等方面严格要求，反映了政策鼓励优质的、专业的管理人参与试点，发挥私募股权基金在不动产领域的作用，同时解决在以往投资中的一些痛点难点问题。对于房地产市场而言，进一步打开了专业私募基金管理人募集资金进行投资和管理的途径，股债比、担保金额及期限等问题得以解决，使私募基金领域和房地产领域规范、稳步地双向奔赴。

　　北京市中伦律师事务所合伙人刘洪蛟称，本次试点工作，既可以为房企提供更多融资渠道，为房地产领域注入活水，也可以为私募基金的投资方式和投资范围提供更广阔的视角。

　　君合律师事务所律师高阳表示，对于房企而言，这些措施一方面有利于纾解“保交楼”项目及不良资产项目的资金压力；另一方面也为盘活商业地产、基础设施项目资金提供了新的思路。对于私募行业而言，这一新的产品类型相较于普通私募投资基金具有更广阔的投资范围及政策支持。

　　“第三支箭”进一步延续完善

　　促进房地产市场平稳健康发展

　　君合律师事务所律师高阳介绍称，2018年在中美贸易摩擦和金融去杠杆的大背景下，房地产企业，特别是民营房地产企业面临普遍的融资困难，当时为支持房地产企业经营和融资，中国人民银行提出了“三支箭”政策组合，在信贷、债券和股权三个融资渠道为房地产企业提供政策支持。此次启动不动产私募投资基金试点工作可视为“第三支箭”——股权融资支持政策的延续，为经受了疫情负面影响的房地产行业开辟了一条新的融资渠道。

　　为支持房地产市场平稳健康发展，积极发挥资本市场功能，2022年11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施。其中提到，积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

　　北京金诚同达(深圳)律师事务所高级合伙人高毅超表示，此次不动产私募投资基金试点工作是证监会支持房地产市场的“新五条”之一。这对房地产及基础设施行业的投融资是重磅利好，对私募行业则意味着一次全新的有益尝试。

　　乐征楠同样认为，此次政策是“第三支箭”的落地与延续，我国房地产市场发展进入新阶段，构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。

　　乐征楠进一步表示，本次试点将存量住宅等纳入了投资范围，为私募基金投资者参与不动产投融资搭建了进入和退出的路径，为私募管理人参与不动产领域打开市场化通道，同时可以发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，在保障风险可控的同时，扩大了社会资本参与度，进一步满足了房企项目的合理融资需求，为困难房企资产盘活提供更多支持，支持房地产市场平稳健康发展。

　　胡宁，目前国内房地产行业风险与机遇相伴相生，而这次的“第三支箭”最大的意义是给予了私募管理人参与风险化解的“通行证”，有效提升市场信心。国内房地产市场经过这一轮调整，将朝着高品质开发和精细化管理的路径发展，在国内不动产私募投资基金的这个领域中，也必将出现比肩黑石的出色私募管理人。

　　“不动产私募投资基金试点是一项重要的资本市场改革。”蒋玉才表示，此前基础设施REITs等重大创新，集中于成熟稳定的不动产资产，而不动产私募投资基金的投向涵盖了全生命周期各阶段的资产，使得投资者能够更便利地参与早期的、孵化期的不动产投资项目，完善了资本市场服务全生命周期的不动产项目的能力。

　　蒋玉才解释称，不动产是一个资金密集型行业，相关主体需要多渠道筹集资金。此前，无论是基于企业主体的债权融资，还是基于项目的股权和债权融资，都比较依赖企业主体的信用。不动产私募投资基金试点的推出，打开了基于项目自身投资价值实现股权和债权融资的新途径，有利于促进不动产市场盘活存量、防范风险、转型发展。

　　私募、律师热议不动产私募基金新规要点

　　新设“不动产私募投资基金” 采取差异化监管思路

　　近日，证监会宣布，启动不动产私募投资基金试点，基金业协会也发布了《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，引发关注。此次新规设立“不动产私募投资基金”类别，扩大了可投资范围，在适格投资者、扩募机制、股债结构、杠杆比例等方面均做了差异化安排和差异化管理。

　　业内人士认为，监管政策希望提高准入门槛、严格基金规模要求、加强管理人披露及报告义务等来防范风险；同时对股债比给予了适度松绑等情况，又是结合房地产项目的特点，对不动产私募基金的投资运作给予更多灵活。

　　新设“不动产私募投资基金”

　　采取差异化的监管政策

　　为区别试点不动产基金和原基础设施及房地产基金类型，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

　　“这次一大亮点就是新设‘不动产私募投资基金’，并结合不动产投资的实践需要对其给予了一些专项的政策安排，比如放宽股东借款限制、扩募限制等，有效提高了试点产品投资的灵活度。”深创投集团副总裁、深创投不动产基金管理(深圳)有限公司董事长蒋玉才说。

　　北京市中伦律师事务所合伙人刘洪蛟表示，过往在不动产领域，私募基金的形式主要为私募股权投资基金类型下的“房地产基金”“基础设施基金”，其受到常规私募基金的各项限制，例如股债比、杠杠比例等。本次试点所设“不动产私募投资基金”，是独立于过往的一类基金，管理人可以根据项目的实际情况、资产方和资金方的需求，合理设计交易安排，有利于促进不动产领域的投资。