四人抢一套房 上海新房市场重新火起来了 新一轮买房潮来袭？

　　春寒料峭，上海一些售楼处却一片火热。

　　2月8日下午6时24分，被称为魔都版“海德公园”的前滩海德壹号宣布售罄。芋秋路上，摇中了心仪房源的杨阳夫妇悠闲地走在项目工地外围，望着雏形初具的6栋建筑主体，想到两年后能迁居至此，喜悦之情溢于言表。

　　总价1560万元，建筑面积130平方米，3楼，精装交付，勉强还能看到黄浦江景，这满足了他们的所有购房要求。“摇到86号，我想要的房型基本都有，在前滩摇了好几个项目，属这次最幸运。”

　　作为上海前滩“九宫格”内最后一个入市住宅项目，珠海国企格力地产开发的海德壹号最终入围积分破百、认购率达到392%，相当于四个人抢一套房。

　　上海楼市在春节后迎来了一批开盘潮，且表现都不错，首周开盘的几个项目几乎全日光。

　　1月31日，招商虹桥璀璨时代三期开盘，147套房源当天售罄，认购率204%。2月4日，位于青浦区西虹桥片区的中铁虹桥逸都第三批次开盘，376套房源在3小时内全部售罄，销售额21.26亿元。前一天还有杨浦城投开发的悦尚海开盘，221套房源也仅剩下3套1楼的未售罄。

　　李莉对于这次的中签多了几分感触。这名头发花白、早已退休的沪上女性，在2月6日这天起了个大早，带着一打资料匆匆赶往中铁虹桥逸都营销中心，比约定的合同签署时间提前了好几个小时，“以为能早签早安心”。

　　大部分买房人都会有这样的想法。尤其是在大虹桥的后花园徐泾板块，这里向来就盛产高分盘。

　　虽然中铁虹桥逸都此次入围分略有下降，但依旧难挡购房者签约的积极性。直到午后，售楼处内才安静下来，无论是置业顾问还是购房者，每个人都在等待那最后的一纸签名。

　　对于上海楼市来说，这些算不得什么新鲜事。可若是加上前提条件，房地产经历了从2021年下半年开始的深度调控叠加3年疫情，上述画面似乎是在对市场发出讯号：上海楼市最难的日子已经过去。

　　“在前滩，买到就是赚到”

　　相比大虹桥板块聚集了大批刚需、刚改购房者，前滩则吸纳着高分选手和高购买力。

　　2月8日9时，入围分高达100.85的前滩海德壹号线上开盘，开盘即罄。其中，那套总价8500万元的最贵房源仅叫到14号就被选走；前7组认购人选中了其他4套复式，总价约3500-4500万元；前70组认购者多聚焦于高层江景大户型。

　　据杨阳夫妇所了解，639组认购者大概有一百多组弃号，主要集中在小户型。对于个别好户型好位置房源最终被弃号，杨阳认为或是临时资金出现问题，毕竟不是小数目。

　　在第二场的买家顺势补位后，上午11时，所有房源均被选完，项目实现清盘。

　　界面新闻实地探访发现，前滩海德壹号是由3栋12层、1栋7层和2栋8层的住宅组成，大面积落地玻璃、大尺度悬挑结构、街区式住宅布局以及三角形的宽敞阳台，多为不规则户型，目之所及，所有住宅项目中就数它“特立独行”。

　　追根溯源至2014年，格力地产以16.14亿元竞得前滩地区Z000801编制单元32-01地块，请来曾操刀伦敦海德公园一号项目的理查德·罗杰斯团队前来设计，项目最终命名也有异曲同工之处，取名海德壹号。

　　与海德壹号仅一条马路相隔的浦江海德项目同样出自格力地产，在2020年8月入市时均价为11.28万元/平方米，目前次新二手价格已达到18.2万元/平方米。

　　稀缺、潜力大、难买，成为众多购房者对前滩最深刻的印象。在他们眼中，前滩任何一个项目，不需要做售楼处样板房，也不用楼书单页，只需对外公布开盘时间，甚至没多少人关注价格，就能吸引大批人蜂拥而至。

　　事实也是如此。据界面新闻了解，海德壹号此次共推出163套房源，均价12.98万/平方米，吸引639组认购，相当于4个人抢1套房，同样未设售楼处样板房，最终成为今年上海首个满分新房项目。

　　宣传上不曾过多发力，并不意味着格力地产对其不重视。在海德壹号的销售过程中，格力地产还从珠海大本营派来了多名公司内部人员，保证项目销售进展顺利。

　　下午1时，项目已确认清盘，他们也要拖着拉杆箱准备离沪了。对于其中一名格力地产人士而言，这样的情景在两年前就发生过，彼时他从珠海前往上海负责的是辅助浦江海德的销售。

　　“浦江海德和海德壹号很难相提并论，首先时间上就不一样，当时所处的市场环境也不一样，浦江海德二手成交最高的时候达21万元/平方米。当然了，前滩哪个项目不热，都很热，整体倒挂也都不错。”该人士告诉界面新闻。

　　杨阳夫妇是这批押注上海前滩购房者的缩影。去年，他们还分别参与认购了2022年最高入围分项目前滩东方悦澜以及另一红盘中企云萃森林，且均中签。

　　“后来还是放弃了。一是房源本身不够好，二来觉得有点亏，尤其是中企云萃森林没触发积分制，那我的满分积分岂不就浪费了？”

　　在去年7批次中，中企云萃森林开盘入市，目前还剩少量一楼二楼低区房源。在2023年推出的首批新房中，该项目将加推245 套房源，备案均价10.5万元/平方米。

　　“前滩只剩下21号地块了，陆家嘴集团的，可以关注。”杨阳和上述格力地产人士均如是说。

　　该地块占据前滩中央位置，包含2栋约200米的办公楼，以及4栋150米的超高层住宅，4栋住宅建成后将是前滩住宅高度天际线。

　　毫无疑问，后续21号地块的入市，又将掀起一波前滩置业狂潮。

　　留给“徐泾人”的机会不多了

　　在上海2035城市总体规划中重点推进的青浦西虹桥片区，数座黄色巨型塔吊飞快旋转，看起来一个关于上海许给徐泾的梦正慢慢兑现。

　　借着政策东风，这里近几年也成为热门板块：房价上涨，土地增值。近4年间该板块内房价涨幅23%，项目大多“逢开必火”，认筹时也有“千人摇”，开盘“日光”亦是常事。

　　但经历了去年的新盘扎堆后，大虹桥徐泾板块的供应量将呈断崖式下跌。2022年仅徐泾就过会7004套新房，2023年徐泾几乎无新拍地块上市，其中主城区只有蟠龙府，向西则只有虹桥公馆三期，再加上尾盘在售的俊灿星城，供应套数有限。

　　留给“徐泾人”的机会已所剩不多，但却给了项目销售人员足够底气。

　　在完成招商虹桥璀璨时代的销售事项后，吴元将投入到位于徐盈路的招商虹桥公馆三期中，如今正处于验资阶段，预计2月底取证，将推出两百多套房源，均价6.4万元/平方米。

　　与虹桥璀璨时代的开盘即售罄不同，虹桥公馆三期一批次在去年12月底开盘，直到2月6日前一天才全部卖完。

　　吴元给出的解释是与璀璨时代“撞车”和“未加宣传”，“这一次我有信心虹桥公馆三期也能日光，因为其中不乏建筑面积超100平方米的三房。”

　　作为央企招商蛇口操盘的项目，两项目共用一个售楼处，处于虹桥世界中心的7楼，若非诚心买房，很少有人会走进这里。售楼处内左边是售罄的招商虹桥璀璨时代，右边是即将开启认购的招商虹桥公馆三期，销售结果的差异绝不可能仅仅是因为时间撞车。

　　区位起到了决定性因素。虹桥璀璨时代距离国家会展中心150米，向西步行1.2公里就是2号线徐泾东站，向东直线距离1公里可达龙湖天街与瑞安虹桥天地，再往前走便是虹桥火车站；而招商虹桥公馆三期距离会展中心驾车至少需11分钟，距离虹桥火车站尚需3站地铁，位置上稍显逊色。

　　虽然接下来大虹桥购房者的楼盘“菜单”有限，但此前的大批量供应也令这里的核心盘积分降至4字头关口。要知道，昔日的蟠龙天地入围分曾达到91.22分。

　　在过去无房高积分且挤破头的大虹桥，如今正向更多的购房者敞开大门。

　　李莉是这批受益者之一。她只有60分积分，参与了中铁虹桥逸都的三次认购，终于在最后一次摇中515号，选到了一套位于2层、建筑面积88平方米的二居室，总价595万元，全款支付。

　　在这三次认购中，中铁虹桥逸都入围积分不断下降，第一次入围分64.51分，第二次61.22分，第三次收官入围分56.29分。招商虹桥璀璨时代3次开盘，入围分下降得更明显，分别为63.42分、43.97分和45.24分。

　　“买到就是好的嘞。”未能摇中三居室的李莉仍然觉得自己很幸运，至少2万元/平方米的倒挂空间以及“大会展时代”的加持，让她没有理由不买大虹桥。

　　2月6日下午4时，天空中下着毛毛雨，中铁虹桥逸都的购房合同签署已进入尾声，售楼处外还有人在徘徊，寻思着是否会有捡漏的机会。

　　新一轮买房潮来袭？

　　2023年2月的市场行情，让人不得不发出疑问：上海又开始抢房了吗？

　　“自从疫情结束后，就出现了买房潮。”上海链家一名新房销售人士向界面新闻表示，2023年以来，上海新房市场回暖明显，咨询量、带看量有大幅上升，周一至周四平均每日带看一组客户，周五到周天日均至少带看2-3组客户。

　　另一名资深房产中介人士则对当前市场表现的“热”持观望态度。他告诉界面新闻，市场真正回暖还需要一定时日，即便是在楼市韧性强劲的上海。

　　“就拿西虹桥来说，也不是每个项目都好卖的。比如同样位于徐泾板块的中建颐璟臺于去年第五批次入市，均价6万元/平方米，至今还未完成售罄。”因此，每帮开发商卖出一套房源，他的门店就可得到两万元分成。

　　现今市场环境给他的直观感受是“一般”。根据他所在门店今年以来的综合表现来看，较之去年同期可能相对好一点，但并不存在所谓的买房潮，“当然，基本也不大可能会出现了。”

　　也有一个例外，优质项目尤其倒挂盘始终是上海购房者追捧的对象。同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻表示，当前市场依然是延续着2022年的楼市分化特征。

　　“且分化特征在2023年会更为明显。比如格力海德壹号破百分的红盘与外围大量首开去化不足20%的项目形成较大反差。”宋红卫认为，核心区域优质项目的热度在2023年会进一步上升。

　　据界面新闻了解，今年1月份上海有十余个项目相继摇号开盘，热度高低泾渭分明。有最高认筹率达473.8%的华发建发缦玥，位居1月认筹榜首，平均4组客户抢1套房；也有认筹率仅11.9%的沁风雅苑，这个由新加坡TGR集团开发的项目，在均价10万 以上项目中认筹率垫底。

　　不仅是项目冷热分化，不同区域的热度也表现不一。以1月的新房成交为例，青浦和嘉定两区大幅领先，成交套数均在1600套左右，超出成交量排第三的闵行800多套，其他区域相差则更大。