合生创展“金九银十”销售恶化 标普负面展望恐陷流动性困局

　　近日，标准普尔在维持合生创展集团有限公司（以下简称“合生创展”）长期发行人信用评级为“B”的同时，将评级展望从稳定下调至负面。

　　在一众房企陆续结束与国际三大评级机构的合作后，近期市场关于房企“发行人信用评级”被下调的消息明显减少。而合生创展并没有向标普要求撤销其信用评级，一定程度上说明其“勇气可嘉”，但这也阻挡不了标普对其发行人信用表示担忧。而这背后的原因，与绝大多数房企一样近两年面临的困难一样，就是销售和偿债。

　　“金九银十”销售分别下滑45%、52%

　　今年上半年，尽管行业延续调整，但合生创展在平均售价下降36.6%的情况下，上半年全口径总合约销售金额为约168.60亿元，同比仅下降约22.72%。其中6月销售合约销售34.02亿元，同比增长10.76%，成为极少数6月还能录得销售额正增长的房企（包括国资房企在内），表现相对强势。

　　但事情在本应是旺季的“金九银十”出现了变化。

　　克而瑞数据显示，百强房企1-10月销售操盘金额的同比降幅仍保持在44%的较高水平，但9、10月已是年内表现最好的，有边际企稳迹象。而合生创展公告显示，其今年前10个月的合同销售额为262亿元，同比下降了27.9%，较百强房企同期降幅相对更有韧性。但在9月和10月，合生创展集团的合同销售额同比降幅分别扩大至45%和52%，大幅超过百强房企平均25%、28%的降幅水平。

　　更值得关注的是，自2018年以来，合生创展的销售均价从11547元/平米，持续提升至2021年的38494元/平米，而今年前十个月的平均销售价格为23971元/平米，较去年同期的36355元/平米下滑高达34%。

　　可即使如此，也未能挽救合生创展的销售。鉴于销售展望疲软，标普将合生创展的评级展望调整为负面，认为销售减少将对其本已紧张的流动性造成压力。此外，随着销售额和利润率的下降，合生创展集团的杠杆率也反而可能上升，这或是标普负面展望的另一原因。

　　如果后续销售持续疲软，基于上述逻辑的标普或将再度调低合生创展的评级和展望，届时不排除其也将与标普“合平分手”的可能。

　　房价预期趋冷 庞大土储价值打折

　　在合生创展历年业绩中，广受诟病的是其销售和业绩增长缓慢，年销售面积一直在百万平米徘徊。

　　梳理公司多年土储数据发现，在当初还被称为华南五虎之一的2006年，合生创展的销售面积就已经有107万平米，但全年新增390万平米土储，截止当年年底土储就达到1480万平米。高拿地力度一直维持到2009年，土储触达3000万平米大关，即使放在现在也处于行业头部。可即便拥有巨幅土地，合生创展却依然不紧不慢，少量销售、少量新增补储，以至于土储一直维持在这一水平多达13年之久。

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