王健林重回“牌桌”未解万达系整体经营承压 轻资产转型落地风险陡增港股IPO难产

　　王健林回来了！他再度成为地方政府的座上宾。

　　商海沉浮30年，王健林打造了令全球瞩目的大连万达集团（以下简称万达集团），多次登上中国首富、亚洲首富、华人首富宝座。

　　五年前，王健林摔杯批量甩卖资产的“世纪交易”仍让人记忆犹新。如今，断臂求生的万达集团已经摇身一变，成为多家深陷困境中地产大佬眼中的“白衣骑士”。

　　香颂资本执行董事沈萌眼中的王健林，对宏观大势敏锐，性格坚毅，具有超强的行动力、执行力，擅长“帮政府做事”。

　　万达集团轻资产转型虽然基本完成，但落地风险却陡增。万达商管辗转A股、H股，至今仍然候在IPO门口，时间一旦无限期拉长，在资本市场上曾搅动风云现在却不如从前的腾讯、苏宁等投资者可能要求回购。商业模式变换、疫情持续冲击，万达广场的盈利能力势必持续下滑，万达酒店不景气，万达电影再度亏损。

　　偏爱娱乐电竞的王思聪辞任万达集团董事，年近七旬的王健林四处奔波，依然是最为忙碌的商人之一。

　　万达这艘巨轮会驶向何方？

　　第一桶金源自敢干

　　心有多大，舞台就有多大。这是王健林总结其成为首富的秘籍之一。

　　1988年，王健林迎来人生的重大转折点。这一年，他辞官经商，来到西岗区住宅开发公司担任总经理，并在1992年改制成立大连万达房地产集团公司。这就是万达集团的前身。

　　创业是艰难的，王健林也遭遇了种种磨砺。当时，有两个难关困住了他，那就是钱和项目。几经周折，他最终获得了大连市政府旁边的一处老旧房产改造项目。在这里，百多户人家共用一个水龙头、一个厕所。

　　这个项目曾难倒了当地三家国有公司。当时，大连最好的房子售价仅为1100元/平方米，而项目改造成本就要1200元/平方米。这是一块硬骨头，面对一边倒的反对，王健林态度坚决，“开发公司，只有开才能发，不敢开发怎么能发？”

　　王健林反复测算，房子卖到1500元/平方米才能赚钱，怎么才能卖出远高于当地的房价呢？创新！房间中间建过道、配卫生间、木头窗户换成铝合金、加一扇防盗门。最终，房子均价1580元/平方米，1000多套房子一月被抢光。

　　这一单，王健林赚了近千万元，他一炮打响，万达集团也因此成为国内第一家闯入“旧城改造”的公司。

　　这是王健林赚得的第一桶金，自此，他在大连大举复制这一模式，开始大展拳脚。

　　万达广场模式利与弊

　　王健林发家，并非靠旧城改造、住宅地产，而是靠万达广场，是万达广场推动王健林走上财富巅峰。

　　王健林转战商业地产，源于一件事的刺激。公司两名员工患重病，一年的治疗费接近300万元。王健林突然警醒，如果大量的员工生病，如果大家以后都到了60岁，该怎么办？毕竟，房地产的现金流不稳定。

　　他想到了一个办法——做商业地产，自持物业，拥有长期现金流。2000年，万达集团正式转向商业地产。

　　在转型过程中，王健林也曾交过学费。初期，万达建一座商业楼后，将底层商铺全部卖掉，经营业绩不理想的商铺购买者就会找万达。王健林曾公开透露，初期三年，万达当了222次被告，虽然只输两场，但疲于应付，无力经营。

　　那么，如何解决这一难题？王健林和万达高管们开会研究，找到了一个方法，即做城市综合体，也就是做商业中心，商业中心旁边做写字楼，做城市商业街，旁边建公寓。将公寓、写字楼卖掉，就有了现金流，不用再卖商铺，商铺自己经营。商铺经营好了，带动旁边公寓楼升值，转而带旺商铺，形成良性循环。

　　这就是万达集团的第一代万达广场。初尝成功的王健林，将万达广场这一模式在全国各地复制。依托万达广场，王健林带领万达集团迈上了高速成长之路。

　　根据万达集团官网，截至2021年底，万达集团已在全国31个省、自治区、直辖市的216座城市开业418座万达广场，其中，2021年开业50座。

　　在发展过程中，万达广场不断顺势更新迭代。例如，2006年，王健林力排众议，让万达广场引入院线，进行升级迭代。

　　如今，万达广场已是中国著名品牌，从2000年至今，万达广场已发展成为集社交、文化、旅游、美食、娱乐、购物于一体的第四代万达广场。正如万达集团广告而言，万达广场就是城市生活中心。

　　凭借万达集团，王健林的财富迅速增长。2015年，王健林以2600亿财富首超李嘉诚，成为全球华人首富。2016年，王健林以287亿美元财富再超李嘉诚，成为全球最富有华人。

　　在沈萌看来，王健林的成功主要源自万达广场模式，具有不可复制性。一般地产企业，与地方政府联系并不紧密，在拿地时进行“一锤子”买卖。万达集团与地方经济的联系是持久紧密的，不仅可以持久解决就业、带活经济，甚至有些项目中，地方经济还能分享收益。

　　当然，万达广场模式也有弊端。万达广场是一个封闭式的产业循环生态，极易出现一损俱损、一荣俱荣的连锁反应。比如，疫情冲击下，万达广场体系的产业都面临煎熬。

　　王健林的投资败笔

　　或许全球华人首富光环让王健林过度自信，亦或是10多年的顺风顺水让他野心膨胀，王健林也有不少败笔。

　　2016年，登上华人首富巅峰的王健林公开接受了媒体采访。当时的王健林，尽管已满62岁，仍然意气风发，爆出的“金句”至今仍让人记忆犹新。“迪士尼不信中国有万达，实在不应该来……我们会让迪士尼中国在未来10到20年都无法盈利！”“先完成一个小目标，挣它一个亿”。

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