中南建设业绩大变脸年亏超33亿 上半年销售额跌6成重仓三四线去化承压

　　业绩从“盈利”变“巨亏”，中南建设（000961.SZ）被监管警示。

　　7月21日，江苏房企龙头中南建设公告称，日前收到江苏证监局出具的警示函。公司实际业绩较预告业绩由盈转亏，未及时进行业绩预告更正，信息披露不准确。

　　根据中南建设此前披露的《2021年度业绩预计下降的公告》，预计2021年度净利润为7.08亿元至21.23亿元。

　　但实际上，中南建设却交出一份“史上最差成绩单”。2021年，中南建设总营收仅微增0.8%至792.1亿元，归母净利则由盈转亏33.82亿元，是成立34年以来首次亏损。

　　日前发布的2022年半年度业绩预告显示，上半年，中南建设归属于上市公司股东的净利润为亏损15亿元至20亿元，对应同比增减为-214%至-186%。

　　长江商报记者注意到，在房地产行业波动下，公司重仓三四线城市导致去化存压力，销售额大跌。2022年上半年，中南建设累计合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平方米，同比分别减少69.7%和66.1%。

　　雪上加霜的是，公司商票出现了逾期，个别项目已出现停工现象，股价一路走低，今年以来，中南建设股价下跌26.33%。截至7月22日收盘，中南建设报收2.59元/股，总市值为99.11亿元。

　　重仓三四线城市业绩由盈转亏

　　实际业绩相较预告差了将近40亿，中南建设为何会出现如此重大的偏差？

　　根据中南建设此前披露的《2021年度业绩预计下降的公告》，预计2021年度净利润为7.08亿元至21.23亿元。

　　然而在4月26日，中南建设披露的2021年年报以及《关于2021年业绩与预告有重大偏差的说明公告》显示，公司最终经审计的2021年净利润为-33.82亿元，这也是其成立34年以来首次亏损。

　　中南建设认为，出现如此重大偏差主要在于以下三方面：一是由于公司在业绩预告时对风险评估不够充分，对市场估计偏乐观，对现有存货的跌价准备，以及各项应收款和其他应收款的减值准备估计不足。结合会计师意见后，需要增加计提跌价准备和坏账准备，由此带来的净利润影响约28亿元。二是公司对合并报表外的合营、联营主体收入确认的不确定性认识不够充分，部分收入只能根据比例确认或不能确认，由此带来的净利润影响约7亿元。此外，公司进行业绩预告时，将原本已经竣工备案达到交付条件计划在2022年完成交付的项目收益考虑在内，但由于疫情和市场调整的原因，部分项目的实际交付延迟，不能确认收益，由此带来的净利润影响约4亿元。

　　业内人士则认为，中南建设关于差异原因的解释，并不能成立。比如，中南建设在坏账计提、收入确认等方面未按照会计准则予以审慎处理，并且未就影响业绩实现的不确定因素进行具体、明确的提示，也未及时进行预测业绩的修正。

　　“中南建设交出了最差答卷，我代表公司管理层向所有股东和关心公司的各界人士诚恳致歉。”在年报会上，中南建设董事兼总经理陈昱含表示。

　　陈昱含说，过去几年，由于缺乏审慎的经营导向，导致中南一些项目地价偏高，带来了大额亏损和减值，直到今天还在为过去几年的失误而买单，教训是十分惨痛的。

　　在全行业去化难的背景下，高土储的企业或许受行业波动更大。中南建设土储大量布局在三四线城市。截至2021年年底，中南建设总土储建筑面积为4134.9万平方米，三四线城市面积占比约64%，一二线城市占比约36%。

　　此外，中南建设依靠合作开发模式扩张，权益比例不断降低。以2021年的拿地情况来看，新增项目建筑面积平均权益比例仅约43%，其中，位于一二线城市的项目，建面平均权益比例仅约35.7%。

　　中南建设7月12日在互动平台表示，公司2021年度虽然没能盈利，但公司长期坚持不依赖有息负债的发展模式，实际负债规模小，经营安全保障度高，即使市场调整仍在继续，公司应对挑战的能力也在增强，不存在破产风险。

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